Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht
Mit Hausgeldinkasso finanzielle Ausfälle vermeiden
Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer haben die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Hierzu müssen Forderungen gegen die Wohnungseigentümer und andere Hausgeldschuldner begründet, angefordert und notfalls zwangsweise beigetrieben werden. Dieses Buch stellt die Abläufe dieses Forderungsmanagements vor: von der Mahnung bis zur Durchführung der Zwangsvollstreckung in ein Wohnungseigentum. Es geht zudem auf die Möglichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der schon eingetretenen Krise ein und zeigt, wie diese schon im Vorfeld finanzielle Ausfälle verhindern kann und was die Verwaltungen insoweit unternehmen müssen.
Inhalte:
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Die Hausgeldforderung: Grundlagen, Entstehung, Fälligkeit und Erlöschen
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Gerichtliche und außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld
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Verwaltervertrag und Hausgeldinkasso
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Alternativen zum Hausgeldinkasso
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Zwangsvollstreckung: Grundsätze und Überblick
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Was tun bei Insolvenz eines Wohnungseigentümers
Neu in der 2. Auflage:
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Relevanter Prüfungsstoff nach der Anlage zu § 1 der Zertifizierter-Verwalter- Prüfungsverordnung
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Alle Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)
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Förderung der Elektromobilität
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Neue kosten- und grundbuchrechtliche Vorschriften
Digitale Extras:
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Musterformulierungen
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Checklisten
- 2–14 Titelei/Inhaltsverzeichnis 2–14
- 15–16 Vorwort zur 2. Auflage 15–16
- 17–18 1 Einführung 17–18
- 19–36 2 Die Entstehung einer Hausgeldforderung 19–36
- 2.1 Beschluss der Wohnungseigentümer
- 2.2 Grundlagen zum Hausgeldbeschluss
- 2.2.1 Überblick
- 2.2.2 Bestimmtheit des Hausgeldbeschlusses
- 2.3 Die Vorschüsse
- 2.3.1 Die »Ansätze« des Wirtschaftsplans
- 2.3.2 Fortgeltung der Vorschüsse
- 2.3.3 Bestimmung der Fälligkeit und Verfall- und Vorfälligkeitsklausel
- 2.3.4 Anpassung der Vorschüsse
- 2.3.5 Beschlussmuster: Vorschüsse
- 2.4 Die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse
- 2.4.1 Gegenstand
- 2.4.2 Beschlussmuster: Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse
- 2.5 Ordnungsmäßigkeit und Bestandskraft der Beschlüsse
- 2.6 Vorschüsse auf eine Sonderumlage
- 2.7 Schadensersatz
- 2.7.1 Überblick
- 2.7.2 Geltendmachung
- 2.8 Zweiergemeinschaft
- 2.9 Zinsen, Verzug und Zinshöhe
- 2.9.1 Allgemeines
- 2.9.2 Höhe des Zinses
- 2.9.3 Beschluss entfällt
- 2.10 Hausgeldgläubigerin
- 37–40 3 Die Fälligkeit der Hausgeldforderung 37–40
- 3.1 Grundsatz: Bestimmung der Wohnungseigentümer
- 3.1.1 Gemeinschaftsordnung
- 3.1.2 Beschluss
- 3.2 Ausnahme: Bestimmung der Wohnungseigentümer fehlt
- 41–54 4 Der Schuldner der Hausgeldforderung 41–54
- 4.1 Fälligkeitstheorie und Überblick
- 4.2 Wohnungseigentümer
- 4.2.1 Natürliche Personen
- 4.2.2 Juristische Personen
- 4.2.3 Rechtsfähige Personengesellschaft
- 4.2.4 Erbfall (Schuld und Haftung des Erben)
- 4.2.5 Teilhaber eines Wohnungseigentums
- 4.2.6 Sonderfälle
- 4.3 Erwerberhaftung
- 4.3.1 Überblick
- 4.3.2 Hausgeld fällig vor Erlangung des Status »Wohnungseigentümer«
- 4.3.3 Hausgeld fällig nach Erlangung des Status »Wohnungseigentümer«
- 4.3.4 Dingliche Haftung
- 4.4 Parteien kraft Amtes
- 55–60 5 Die Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) 55–60
- 5.1 Allgemeines
- 5.2 Entstehung
- 5.2.1 Vorschüsse
- 5.2.2 Fassung des Beschlusses
- 5.2.3 Überzahlungen
- 5.3 Aufrechnung
- 5.4 Zurückbehaltungsrecht
- 5.5 Anspruchsinhaber und -verpflichteter
- 5.6 Hinderungsbeschluss gegen die Auskehrung von Guthaben
- 61–68 6 Das Erlöschen einer Hausgeldforderung 61–68
- 6.1 Zahlungen des Hausgeldschuldners
- 6.2 Aufrechnung
- 6.2.1 Hausgeldschuldner
- 6.2.2 Aufrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 6.3 Erlass von Hausgeldforderungen
- 6.4 Zurückbehaltungsrechte des Hausgeldschuldners
- 6.4.1 Grundsatz
- 6.4.2 Insbesondere Eintritt der Verjährung, § 214 BGB
- 69–96 7 Die außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld 69–96
- 7.1 Anforderung des Hausgeldes
- 7.1.1 Überblick
- 7.1.2 Art und Weise der Erfüllung
- 7.1.3 Die Verbuchung von Hausgeldzahlungen
- 7.1.4 Erfolglose Anforderung: Feststellung des Verzugs (Säumigkeit)
- 7.1.5 Anmeldung einer Hausgeldforderung in der Zwangsversteigerung Dritter
- 7.2 Beschlüsse nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
- 7.3 Wann muss der Verwalter einschreiten?
- 7.3.1 Regel: Sofortiges Einschreiten
- 7.3.2 Mittel (Art und Weise)
- 7.3.3 Wohnungseigentümer nennt Gründe
- 7.4 Wie muss der Verwalter einschreiten?
- 7.4.1 Allgemeines
- 7.4.2 Inkassosoftware
- 7.4.3 Persönliche Klärungen
- 7.4.4 Mahnung des Schuldners
- 7.5 Einschaltung Dritter
- 7.6 Einwirkung auf Hausgeldforderung durch Verwalter?
- 7.6.1 Verzicht und Anerkenntnis
- 7.6.2 Stundung und Ratenzahlung
- 7.6.3 Vergleich mit dem Hausgeldschuldner
- 7.7 Fristenkontrolle
- 7.8 Haftung des Verwalters
- 7.8.1 Hausgeldinkasso
- 7.8.2 Verwaltervertrag
- 97–104 8 Verwaltervertrag und Hausgeldinkasso 97–104
- 8.1 Pflichten der Wohnungseigentümer zum Hausgeldinkasso
- 8.2 Ermächtigung zum gerichtlichen Hausgeldinkasso
- 8.2.1 Überblick
- 8.2.2 Klarstellung
- 8.3 Sondervergütungen
- 8.3.1 Mögliche Sondervergütungen
- 8.3.2 Flankierende Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
- 8.3.3 Nebenforderung bei gerichtlichem Vorgehen
- 105–160 9 Die gerichtliche Beitreibung von Hausgeld 105–160
- 9.1 Überblick
- 9.1.1 Anderweitiger Titel
- 9.1.2 Mahn- oder Klageverfahren?
- 9.1.3 Keine abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zum gerichtlichen Vorgehen
- 9.1.4 Ermächtigung des Verwalters für gerichtliches Vorgehen
- 9.1.5 Einschaltung eines Rechtsanwaltes
- 9.1.6 Klärung, wer Hausgeldschuldner ist
- 9.1.7 Kostenfestsetzungsverfahren
- 9.1.8 Klärung, ob Zwangsvollstreckung zu beginnen ist
- 9.2 Finanzierung
- 9.2.1 Kostenposition im Wirtschaftsplan
- 9.2.2 Sonderumlage
- 9.2.3 Erhaltungsrücklage
- 9.2.4 Verbraucherdarlehensvertrag
- 9.3 Gerichtliches Mahnverfahren
- 9.3.1 Überblick
- 9.3.2 Durchführung des Mahnverfahrens
- 9.3.3 Erlass eines Mahnbescheids
- 9.3.4 Erlass eines Vollstreckungsbescheids
- 9.3.5 Urkundenmahnverfahren
- 9.3.6 Kosten und Gebühren
- 9.4 Die Hausgeldklage
- 9.4.1 Grundsätze des Verfahrens
- 9.4.2 Anwaltsbeauftragung
- 9.4.3 Die Klageschrift
- 9.4.4 Verteidigung des Hausgeldschuldners
- 9.4.5 Mündliche Verhandlung
- 9.4.6 Urkundenverfahren
- 9.4.7 Prozessvergleiche in Hausgeldsachen
- 9.4.8 Rechtsmittel
- 9.5 Kosten und Gebühren
- 9.6 Zwangsvollstreckungsandrohung
- 161–174 10 Die Zwangsvollstreckung 161–174
- 10.1 Grundsätze und Überblick
- 10.1.1 Bonitätsprüfung
- 10.1.2 Voraussetzungen
- 10.1.3 Rangklassen
- 10.1.4 Insolvenz (Rückschlagsperre)
- 10.1.5 Ermächtigung des Verwalters
- 10.1.6 Kosten der Zwangsvollstreckung
- 10.1.7 Checkliste Zwangsvollstreckung
- 175–186 11 Mobiliarzwangsvollstreckung: Sach- und Forderungspfändung 175–186
- 11.1 Sachpfändung (§§ 808 ff. ZPO)
- 11.1.1 Antrag
- 11.1.2 Vorschuss an den Gerichtsvollzieher
- 11.1.3 Pfändung
- 11.2 Forderungspfändung
- 11.2.1 Mögliche Forderungen
- 11.2.2 Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses
- 11.2.3 Kostenvorschuss
- 11.2.4 Erlass des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses
- 11.2.5 Zustellung an Drittschuldner
- 11.2.6 Pfändungsgrenzen
- 187–222 12 Immobiliarzwangsvollstreckung 187–222
- 12.1 Sicherungshypothek
- 12.1.1 Allgemeines
- 12.1.2 Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek
- 12.1.3 Eintragung
- 12.2 Zwangsverwaltung
- 12.2.1 Ziele der Zwangsverwaltung
- 12.2.2 Vorteile der Zwangsverwaltung
- 12.2.3 Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung
- 12.2.4 Anordnungsbeschluss
- 12.2.5 Inbesitznahme/Beschlagnahme durch Zwangsverwalter
- 12.2.6 Verwaltung des Wohnungseigentums durch Zwangsverwalter
- 12.2.7 Zahlungen des Zwangsverwalters
- 12.2.8 Aufstellung eines Teilungsplans bei Überschüssen
- 12.3 Zwangsversteigerung
- 12.3.1 Eigenantrag
- 12.3.2 Beitritt
- 12.3.3 Forderungsanmeldung
- 223–226 13 Zwangsvollstreckung in Sondernutzungsrechte 223–226
- 13.1 Vollstreckung in das Wohnungseigentum
- 13.2 Vollstreckung nur in das Sondernutzungsrecht
- 13.3 Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht
- 13.4 Dingliches Sondernutzungsrecht
- 13.5 Pfändung des Zuweisungsrechtes
- 227–244 14 Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso 227–244
- 14.1 Einstellung von Versorgungsleistungen (»Versorgungssperre«)
- 14.1.1 Vermietung und dingliches Wohnrecht
- 14.1.2 Voraussetzungen
- 14.1.3 Durchsetzung der Versorgungssperre
- 14.1.4 Aufhebung und Dauer der Versorgungssperre
- 14.1.5 Kosten
- 14.2 Entziehung eines Wohnungseigentums
- 14.2.1 Voraussetzungen
- 14.2.2 Abmahnung
- 14.2.3 Durchsetzung des Entziehungsverlangens
- 14.2.4 Pflichten nach Rechtskraft des Entziehungsurteils
- 14.2.5 Zwangsvollstreckung
- 14.2.6 Kosten
- 14.3 Anprangerung des Hausgeldschuldners
- 14.4 Stimmrechtsentzug
- 245–270 15 Insolvenz des Wohnungseigentümers 245–270
- 15.1 Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren
- 15.2 Vorläufiger Insolvenzverwalter
- 15.3 Ziele des Insolvenzverfahrens
- 15.4 Der Verwalter im Insolvenzverfahren
- 15.5 Insolvenzantrag
- 15.6 Insolvenzgründe
- 15.7 Auswirkungen der Insolvenzeröffnung
- 15.7.1 Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters
- 15.7.2 Der Insolvenzverwalter als Hausgeldschuldner
- 15.8 Aussonderungs-/Absonderungsrechte
- 15.8.1 Aussonderung
- 15.8.2 Absonderung
- 15.9 Das eigentliche Insolvenzverfahren
- 15.9.1 Anmeldung des ausstehenden Hausgelds
- 15.9.2 Prüfung
- 15.9.3 Verwertung
- 15.10 Verteilung
- 15.11 Aufhebung des Insolvenzverfahrens
- 15.11.1 Regel: Nachforderungsrecht
- 15.11.2 Restschuldbefreiung
- 15.12 Freigabe
- 15.12.1 Begriff
- 15.12.2 Wirkungen
- 15.13 Insolvenzanfechtung
- 15.14 Insolvenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 15.15 Weiteres
- 15.15.1 Einstellung mangels Masse (Massearmut)
- 15.15.2 Masseunzulänglichkeit
- 15.15.3 Pflichten des Insolvenzverwalters
- 271–276 16 Liquiditätskrise 271–276
- 16.1 Wege aus der Krise
- 16.2 Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage
- 16.3 Ausfalldeckungssonderumlage
- 16.4 Anlegung einer Liquiditätsrücklage
- 16.5 Hausgeldausfallversicherung
- 277–282 17 Abrechnung des Hausgeldinkassos 277–282
- 17.1 Abrechnung der Hausgeldzahlungen
- 17.1.1 Hausgeldschuldner zahlt bei Fälligkeit
- 17.1.2 Zahlungen auf frühere Wirtschaftsjahre
- 17.1.3 Übersicht über offene Hausgeldzahlungen
- 17.2 Abrechnung einer Ausfalldeckungssonderumlage
- 17.3 Abrechnung eines Rechtsstreits über Hausgeld
- 17.3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt
- 17.3.2 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliegt
- 17.3.3 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt teilweise
- 283–284 18 Informationsrechte der Wohnungseigentümer 283–284
- 18.1 Überblick
- 18.2 Forderungsmanagement
- 285–294 19 Kurzüberblick zum WEMoG (WEG-Reform 2020) 285–294
- 19.1 Überblick
- 19.2 Forderungsmanagement: Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 19.2.1 Überblick
- 19.2.2 Zuständiges Organ
- 19.3 Befugnisse des Verwalters
- 19.3.1 Überblick
- 19.3.2 Geschäftsführung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)
- 19.3.3 Vertretung
- 19.4 Wirtschaftsplan
- 19.4.1 Überblick
- 19.4.2 Die Neuregelung
- 19.4.3 Beschlussmuster
- 19.5 Jahresabrechnung
- 19.5.1 Überblick
- 19.5.2 Beschlussmuster
- 19.6 Entziehung eines Wohnungseigentums
- 19.6.1 Überblick
- 19.6.2 Kein Regelbeispiel mehr
- 19.7 Hausgeldprivileg in der Zwangsversteigerung
- 295–300 Literaturverzeichnis 295–300
- 301–307 Stichwortverzeichnis 301–307
