Das große Verwalter-Handbuch
Wohnungseigentum sicher managen
Zusammenfassung
Dieses Fachbuch bereitet Verwalterinnen und Verwalter umfassend auf die komplexen Aufgaben der WEG-Verwaltung vor. Sie erhalten sofort umsetzbares Wissen und können Ihre WEG auch in schwierigen Situationen umfassend beraten - von der Abrechnung bis zur Zwangsverwaltung. Mit juristischen Hintergrundinformationen und aktuellen Gesetzesänderungen, die auch für Nichtjuristen verständlich aufbereitet sind.
Komplett überarbeitete Auflage nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG).
Inhalte:
-
Einführung in die Verwaltungsgrundlagen
-
Organisationsgemäße Verwaltung
-
Bauliche Maßnahmen und Instandhaltung
-
Eigentümerversammlung und Beschlussfassung
-
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
-
Praxisfälle mit Lösungen zu den wichtigsten Fragen der Verwaltungstätigkeit
Digitale Extras:
-
Wichtige Musterbriefe
-
Formulare
-
Übungen und Lösungen, die der Fortbildung dienen
-
Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)
- 1–22 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–22
- 23–24 1 Das neue WEG ist da 23–24
- 25–42 2 Die WEG-Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung 25–42
- 2.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte
- 2.2 Der deutsche Wohnungsmarkt
- 2.2.1 Bedarf aufgrund des sozialen und demografischen Wandels
- 2.2.2 Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen
- 2.3 Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen Immobilienwirtschaft
- 2.3.1 Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung
- 2.3.2 Beschäftigung in der Immobilienverwaltung
- 2.3.3 Berufsausbildung und Leistungsstandards
- 2.4 Das Verbandswesen und seine Aufgaben
- 2.5 Internetverweise
- 43–56 3 Einführung in die Verwaltungsgrundlagen 43–56
- 3.1 Die Verwalterpyramide
- 3.2 Was bedeutet »Verwaltung von Wohnungseigentum«?
- 3.3 Aufgabenbereiche der WEG-Verwaltung
- 3.4 Gesetzliche und vertragliche Aufgaben
- 3.5 Kaufmännische Anforderungen
- 3.6 Umweltbewusstsein in der WEG-Verwaltung
- 3.7 Hilfe durch EDV
- 3.8 Strategie und Psychologie im Verwaltungsberuf
- 3.9 Bautechnik, Sanierung und Reparatur
- 3.10 Instandhaltung
- 3.11 Haftung und Versicherungen
- 3.12 Digitale Medien, Glasfaser, 5G
- 57–106 4 Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums 57–106
- 4.1 Das Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage des Eigentümer- und Verwalterhandelns
- 4.1.1 Der wesentliche rechtliche Unterschied zwischen BGB-Gemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft
- 4.1.2 Die WEG als (teil-)rechtsfähiger Verband
- 4.2 Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes
- 4.3 Begründungsformen des Wohnungseigentums
- 4.3.1 Begründung durch Vertrag – Teilungsvereinbarung
- 4.3.2 Begründung durch Teilung – Teilungserklärung
- 4.3.3 Annex: die Abgeschlossenheitsbescheinigung
- 4.4 Erscheinungsform des Wohnungseigentums
- 4.4.1 Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum)
- 4.4.2 Gemeinschaftseigentum
- 4.4.3 Sondernutzungsrechte – Wesen und praktische Relevanz
- 4.4.4 Abgrenzungsprobleme zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum/Sondernutzungsrechten
- 4.5 Beschränkungen bei der Veräußerung von Wohnungseigentum
- 4.5.1 Veräußerungsfälle des Wohnungseigentumsgesetzes
- 4.5.2 Das Zustimmungserfordernis – Verwalterzustimmung
- 4.6 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
- 4.6.1 Grundsätze
- 4.6.2 Recht zum Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
- 4.6.3 Pflicht zur Einhaltung der gebotenen Schranken – Grenzen des Gebrauchs
- 4.6.4 Fallbeispiele
- 4.6.5 Ordnungsgemäßer Gebrauch und bauliche Veränderung
- 4.6.6 Modernisierungsmaßnahmen
- 4.6.7 Annex: der Verwalter als Wächter der Hausordnung
- 4.7 Lasten- und Kostentragungspflichten
- 4.7.1 Haus- oder Wohngeld
- 4.7.2 Verteilungsschlüssel
- 4.7.3 Fälligkeit des Wohngeldes/Wirtschaftsplan
- 4.7.4 Probleme bei unterjähriger Veräußerung und Jahresabrechnung
- 4.7.5 Der Vermögensbericht
- 4.7.6 Bildung der Erhaltungsrücklage
- 4.7.7 Sonderumlage
- 4.8 Verwaltung des Eigentums
- 4.8.1 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst
- 4.8.2 Verwaltung durch den bestellten Verwalter
- 4.9 Eigentümerversammlung
- 4.9.1 Ordnungsgemäße Einberufung – Form, Inhalt und Fristen
- 4.9.2 Durchführung der Versammlung/Versammlungsleitung
- 4.9.3 Beschlussfassung und Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft
- 4.9.4 Ergebnis der Versammlung – Versammlungsprotokoll
- 4.10 Verwaltungsbeirat – Aufgaben und Befugnisse
- 4.11 Verfahrensfragen
- 4.11.1 Allgemeines
- 4.11.2 Die Verwalterstellung im gerichtlichen Verfahren
- 4.11.3 Beschlussanfechtung
- 107–168 5 Der WEG-Verwalter als Kaufmann 107–168
- 5.1 Betriebswirtschaftliche Grundlagen
- 5.1.1 Die Organisation des Verwaltungsbetriebs
- 5.1.2 Kalkulation des Verwaltungsbetriebs
- 5.1.3 Kalkulation der einzelnen WEG
- 5.1.4 Die Organisation der Ablage
- 5.2 Das Treuhandrechnungswesen des WEG-Verwalters
- 5.2.1 Die laufende Treuhandbuchhaltung
- 5.3 Die Jahresendabrechnung
- 5.3.1 Vorbereitung
- 5.3.2 Inhalt
- 5.3.3 Formvorschriften
- 5.3.4 Gliederung der Gesamtausgaben
- 5.3.5 Die einzelnen Positionen der Jahresabrechnung
- 5.3.6 Die Vermögensübersicht
- 5.3.7 Exkurs: Warum steht die Erhaltungsrücklage auf der Seite der Verbindlichkeiten?
- 5.4 Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat
- 5.4.1 Prüfungsunterlagen für den Verwaltungsbeirat
- 5.4.2 Belegprüfung beim Verwalter
- 5.4.3 Prüfungsgespräch und Abschluss
- 5.4.4 Prüfungsbestätigung – Musterformular
- 5.5 Die Jahreseinzelabrechnung
- 5.5.1 Die Verteilung der Kosten in der Einzelabrechnung
- 5.5.2 Die Jahreseinzelabrechnung bei Eigentümerwechsel
- 5.6 Der Wirtschaftsplan
- 5.6.1 Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans
- 5.6.2 Inhalt des Wirtschaftsplans
- 5.6.3 Beschlussfassung, Rechtswirksamkeit und Zahlungspflicht
- 5.6.4 Zeitpunkt der Aufstellung
- 5.7 Die Personalbuchhaltung der WEG
- 5.8 Das Mahnwesen der WEG
- 5.8.1 Die Organisation des Mahnwesens
- 5.8.2 Beitreibung, Mahnverfahren und Zwangsvollstreckung in der Praxis
- 5.8.3 Entziehung
- 169–184 6 Die haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG) als Problemfeld 169–184
- 185–200 7 Vom Mietshaus zur Eigentümergemeinschaft 185–200
- 7.1 Welche Schritte muss der Teilende durchführen, bevor die erste Wohnung verkauft werden kann?
- 7.1.1 Beispiel aus der Praxis: Übergang vom Mietshaus zur Eigentümergemeinschaft
- 7.1.2 Anforderungen an den Verwalter
- 7.2 Trennung von Miet- und WEG-Verwaltung
- 7.2.1 Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und notarielle Urkunden
- 7.2.2 Schaffen der neuen Grundbuchblätter
- 7.2.3 Einreichen der Pläne beim zuständigen Bauordnungsamt und deren Genehmigung in baurechtlicher Hinsicht
- 7.2.4 Erstellen von Verkaufsunterlagen und Verkauf
- 7.2.5 Die erste Eigentümerversammlung
- 7.2.6 Entwicklung der Organe der neu geschaffenen WEG
- 201–206 8 Der WEG-Verwalter als Energiemanager 201–206
- 8.1 Energieeinsparverordnung (EnEV) und Energieausweis
- 8.2 Welche Arten des Energieausweises gibt es?
- 8.3 Wo sind die Ausweise erhältlich?
- 8.4 Welche rechtlichen Auswirkungen hat der Energieausweis?
- 8.5 Welche Chancen ergeben sich für den Verwalter?
- 207–262 9 Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaften organisieren 207–262
- 9.1 Das WEG-Organigramm
- 9.2 Die Eigentümerversammlung
- 9.2.1 Vorbereitung einer Eigentümerversammlung
- 9.2.2 Durchführung der Eigentümerversammlung
- 9.2.3 Nachbereitung
- 9.3 Der Verwaltungsbeirat
- 9.4 Hausmeister und Reinigungskräfte
- 9.4.1 Suche von geeigneten Hausmeisterkräften
- 9.4.2 Vertrag mit Hausmeister und Reinigungspersonal
- 9.4.3 Fortbildung der Hausmeister
- 9.4.4 Das hausmeisterliche Umfeld/Hilfsmittel
- 9.4.5 Einweisung von Hausmeister und Reinigungskräften
- 9.4.6 Die Kündigung
- 9.5 Die Hausordnung
- 9.6 Die Bedeutung des »VIP«
- 9.7 Der soziale Rahmen
- 9.7.1 Sommerfest der Bewohnergemeinschaft
- 9.7.2 Soziale Fürsorge
- 9.8 Anhang: Organisations- und Formulierungshilfen
- 263–302 10 Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen 263–302
- 10.1 Die technische Übernahme einer »neuen« Gemeinschaft
- 10.1.1 Soll-Ist-Vergleich
- 10.1.2 Langfristige Planungsunterlagen
- 10.1.3 Exkurs: Der Unterschied zwischen Ausschreibung und Handwerkerangebot in technischer und rechtlicher Hinsicht
- 10.2 Basis und Grenzen der Verpflichtung des WEG-Verwalters in bautechnischer Hinsicht
- 10.2.1 Planung
- 10.2.2 Vorbereitung
- 10.2.3 Die zur Durchführung erforderlichen Beschlüsse
- 10.2.4 Ausführung
- 10.3 Die technischen Gewerke und was der Verwalter darüber wissen sollte
- 10.3.1 Dach
- 10.3.2 Fassade
- 10.3.3 Fenster
- 10.3.4 Heizung
- 10.3.5 Beton am Bau
- 10.3.6 Balkone, Terrassen, Loggien
- 10.3.7 Die Installation
- 10.3.8 Antennen und Kabelanschluss
- 10.3.9 Klingel- und Sprechanlagen
- 10.3.10 Tiefgarage
- 10.3.11 Aufzüge
- 10.3.12 Der Garten und die Außenanlagen
- 10.3.13 Besondere Gewerke
- 10.3.14 Bauphysik
- 10.3.15 Fassadenbegrünung
- 10.3.16 Zusammenfassung
- 10.4 Fachbegriffe der Bautechnik
- 303–342 11 Der WEG-Verwalter und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 303–342
- 11.1 Einführung
- 11.2 Definitionen und Begriffe
- 11.2.1 Begriffe der Instandhaltung: Inspektion, Wartung und Instandsetzung
- 11.2.2 Rückstellung und Rücklage
- 11.3 Ziele und Aufgaben der Instandhaltung
- 11.4 Problemfelder der Gebäudeinstandhaltung
- 11.5 Rechtliche Rahmenbedingungen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- 11.6 Technische und ökonomische Rahmenbedingungen der Instandhaltung
- 11.6.1 Lebensdauer von Gebäudeelementen
- 11.6.2 Einflussfaktoren auf die Lebensdauer von Gebäudeelementen
- 11.6.3 Strategien der Gebäudeinstandhaltung
- 11.6.4 Planung der Gebäudeinstandhaltung
- 11.6.5 Die Bildung einer Rückstellung zur Finanzierung der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- 343–412 12 Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen 343–412
- 12.1 Einleitung
- 12.2 Komplexität der Versicherungsbereiche
- 12.2.1 Beispiele für vernetzte Verantwortlichkeiten bei Schadensfällen
- 12.2.2 Überblick über Versicherungen
- 12.3 Abschluss und Kündigung eines Versicherungsvertrags – Aufgaben des Verwalters
- 12.3.1 Abschluss von Versicherungsverträgen
- 12.3.2 Kündigung von Versicherungsverträgen
- 12.4 Der Versicherungsfall
- 12.4.1 Leistungspflicht des Versicherers und Pflichten des Versicherungsnehmers
- 12.4.2 Versicherungsleistungen
- 12.5 Sachversicherungen
- 12.5.1 Gebäudeversicherung
- 12.5.2 Mietausfallversicherung
- 12.5.3 Glasversicherung
- 12.5.4 Sonstiges
- 12.5.5 Vertragssanierung
- 12.5.6 Technische Versicherung
- 12.6 Haftpflichtversicherungen
- 12.6.1 Rechtliche Grundlagen
- 12.6.2 Funktion der Haftpflichtversicherung
- 12.6.3 Versicherte Schäden
- 12.6.4 Haus-und-Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- 12.6.5 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung
- 12.6.6 Haftpflichtversicherungen für den WEG-Verwalter
- 12.6.7 Abwicklung des Versicherungsfalls in der Haftpflichtversicherung
- 12.7 Informationsquellen
- 413–422 13 Der Verwalter und die Rahmenbedingungen der Digitalisierung 413–422
- 13.1 Medienversorgung – neue Herausforderungen für Eigentümer und Verwalter
- 13.2 Immer noch die Nummer 1: Fernsehversorgung
- 13.3 Internet und Hausverteilanlagen
- 13.4 5G, LoRaWAN, NB-IoT
- 13.5 Das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG)
- 13.6 Die Zukunft heißt Glasfaser
- 423–434 Stichwortverzeichnis 423–434
- 435–435 Die Autoren 435–435
