Verkehrssicherungspflichten in der Immobilienwirtschaft
Wohnbau, Gewerbe, öffentlicher Hochbau
Zusammenfassung
Mit diesem Standardwerk informieren Sie sich über den aktuellen Rechtsstand für die Gewährleistung des sicheren Betriebs von Gebäuden. Sie vermeiden Gefahren und Haftungsrisiken und lernen das richtige Verhalten zur Entlastung im Schadensfall. Zusätzlich lesen Sie alles über Verkehrssicherungspflichten für Immobilien, die aktuelle Betriebssicherheitsverordnung und die Betreiberpflichten als Eigentümer und Bewirtschafter.
Inhalte:
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Gesetzliche Grundlagen und rechtliche Leitsätze der Betreiberverantwortung
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Betriebssicherheitsverordnung, Gefährdungsbeurteilung nach der TRBS 1111
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Sicherheitsbegehungen Gebäude außen, innen, Haustechnik sowie Außenanlagen
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Building Information Modeling (BIM) als Methode zum Betreiben von Immobilien
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Organisation und Kosten der Betreiber- und Überwachungspflichten
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Neu in der 5. Auflage: Organisation der Elektrosicherheit, Änderungen in den Bereichen Aufzug, Trinkwasser, Verdunstungskühlanlagen, Heizanlagen und bei der Betreiberverantwortung nach ÜAnlG 2021 (Gesetz über überwachungsbedürftige Anlagen)
- 1–18 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–18
- 19–40 1 Gesetzliche Grundlagen 19–40
- 1.1 Verkehrssicherungspflichten des Immobilienbetreibers
- 1.1.1 Gesetzliche Grundlagen
- 1.1.2 Rechtliche Grundlagen der Verkehrssicherungspflichten in Leiturteilen
- 1.1.3 Anerkannte Regeln der Technik
- 1.1.4 Hilfsmittel zur Dokumentation – Checklisten
- 1.1.5 Exkurs: Normative Regelungen zu regelmäßigen Sicherheitsbegehungen in Österreich – ÖNORM B 1300 Wohngebäude und ÖNORM B 1301 Nichtwohngebäude
- 1.1.6 Einordnung der Verkehrssicherungspflichten in die Betreiberpflichten
- 41–44 2 Grundlagen der Betreiberverantwortung nach VDI 3810 41–44
- 2.1 Wahrnehmungsebene
- 2.2 Erfüllungsebene
- 2.3 Nachweisebene
- 45–76 3 Betriebssicherheitsverordnung 45–76
- 3.1 Rechtliche Einordnung und Ablauf
- 3.2 Gefährdungsbeurteilung
- 3.3 Beispiel: Gefährdungsbeurteilung der Aufzugsanlage durch den Vermieter
- 3.4 Überwachungsbedürftige Anlagen nach BetrSichV
- 3.4.1 Aufzugsanlagen als überwachungsbedürftige Anlage
- 3.4.2 Überwachungsbedürftige Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen
- 3.4.3 Prüfregelungen für Druckgeräte (Dampfkessel, Druckbehälter, Rohrleitungen unter innerem Überdruck), z. B. Druckanlagen in Heizungsanlagen, Fernwärmeanlagen u. a.
- 3.5 Dokumentationspflichten nach der Betriebssicherheitsverordnung
- 77–112 4 Trinkwasserverordnung 77–112
- 4.1 Grundlegendes
- 4.2 Verkehrssicherungspflichten am Beispiel einer Trinkwasserinstallation
- 4.3 Urteile zur Legionellenproblematik
- 4.4 Hinweise zur Untersuchungsmethodik
- 4.5 Dokumentationspflichten
- 4.6 Gefährdungsanalyse
- 4.6.1 Rechtliche und normative Grundlagen
- 4.6.2 Technische Hinweise
- 4.6.3 Legionellenaufkommen durch coronabedingte Betriebsunterbrechung – Hinweise zur Vermeidung
- 4.7 Typische Gefahrenstellen
- 113–122 5 Wahrnehmung von Betreiberaufgaben im Bereich Elektrotechnik 113–122
- 5.1 Gesetzliche Anforderungen
- 5.1.1 Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)
- 5.1.2 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG)
- 5.2 Weisungsfreistellung der VEFK
- 5.3 Organisatorische Verantwortung der VEFK im Bereich der Elektrotechnik
- 5.4 Rechtliche Konsequenz der Bestellung zur VEFK
- 5.5 Praktische Umsetzung
- 5.5.1 Beispiel: Produktionsanlage
- 5.5.2 Beispiel: Elektrische Energieanlage
- 5.6 Fazit
- 123–134 6 Hinweise für die Wohnungswirtschaft 123–134
- 6.1 Elektroanlagen
- 6.2 Wasserführende Installation – Hinweise zur Umsetzung der Trinkwasserverordnung
- 6.3 Freianlagen und Kinderspielplätze
- 6.4 Bäume
- 6.5 Exkurs: Infektionsgerechtes Lüften
- 135–138 7 Hinweise zu öffentlichen Bauten und Bundesbauten 135–138
- 139–180 8 Hinweise für kommunale Immobilienobjekttypen 139–180
- 8.1 Grundschule und allgemeinbildende weiterführende Schule
- 8.1.1 Checkliste Wärmeversorgung
- 8.1.2 Checkliste Elektrotechnik/Regelungstechnik
- 8.1.3 Checkliste Brandschutz
- 8.1.4 Checkliste Lüftungstechnik – Lüftungsanlagen
- 8.1.5 Checkliste für wasserführende Installationen
- 8.1.6 Checkliste Sondertechnik – Aufzüge
- 8.1.7 Checkliste Fachunterrichtsräume (FUR)
- 8.2 Berufsbildende Schule
- 8.2.1 Checkliste Lehrküche/Küche
- 8.3 Schulsporthallen
- 8.3.1 Checkliste Sportstätten – Schulsporthallen
- 8.3.2 Checkliste Schulsporthallen
- 8.4 Kindertagesstätten
- 8.4.1 Checkliste für technische Anlagen
- 8.4.2 Checkliste für technische Anlagen/Brandschutz
- 8.5 Verwaltungsgebäude/Arbeitsstätten/Bürobauten
- 8.5.1 Checkliste für technische Anlagen
- 8.6 Versammlungsstätten/Aula
- 8.6.1 Checkliste Schulaula/Bühne
- 8.7 Gemeinschaftshäuser/Jugendzentren
- 8.7.1 Checkliste für technische Anlagen
- 181–194 9 Hinweise zu gewerblichen Bauten 181–194
- 9.1 Hinweise zu Verdunstungskühlanlagen bei gewerblichen Bauten
- 9.2 Verkaufsstätten
- 9.3 Hinweise zur Organisation der Betreiberpflichten in Aktiengesellschaften und GmbHs
- 195–198 10 Allgemeine Hinweise zur Durchführung von Sicherheitsbegehungen 195–198
- 199–228 11 Sicherheitsbegehungen von Gebäuden: außen 199–228
- 11.1 Bereich Dach
- 11.1.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.1.2 Prüfungen/Kontrollen bei einem Steildach
- 11.1.3 Prüfungen/Kontrollen bei einem Flachdach
- 11.1.4 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.2 Holzkonstruktionen
- 11.2.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.2.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.2.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.3 Kamine
- 11.3.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.3.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.3.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.4 Vordächer/Dachbegrünung
- 11.4.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.4.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.4.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.5 Blitzschutz
- 11.5.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.5.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.5.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.6 Treppengeländer
- 11.6.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.6.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.6.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.7 Kellerabgänge
- 11.7.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.7.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.7.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.8 Kellerlichtschächte
- 11.8.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.8.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.8.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.9 Fassaden
- 11.9.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.9.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.9.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.10 Balkone
- 11.10.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.10.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.10.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.11 Brandschutz
- 11.11.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.11.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.11.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.12 Thermische Solaranlagen
- 11.12.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.12.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.12.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.13 Fotovoltaik/Solaranlagen
- 11.13.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.13.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.13.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 11.14 Sonstiges
- 11.14.1 Elemente/Gefahrstellen
- 11.14.2 Prüfungen/Kontrollen
- 11.14.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 229–262 12 Sicherheitsbegehungen von Gebäuden: innen und Technik 229–262
- 12.1 Bereich Holzkonstruktionen
- 12.1.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.1.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.1.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.2 Kamine
- 12.2.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.2.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.2.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.3 Blitzschutz
- 12.3.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.3.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.3.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.4 Treppen
- 12.4.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.4.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.4.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.5 Treppenaufgänge
- 12.5.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.5.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.5.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.6 Kellerabgänge
- 12.6.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.6.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.6.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.7 Bodenbeläge
- 12.7.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.7.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.7.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.8 Gasinnenleitungen
- 12.8.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.8.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.8.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.8.4 DVGW-TRGI 2018 – Technische Regel für Gasinstallationen
- 12.8.5 Leitungsanlage
- 12.9 Elektrische Installationen
- 12.9.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.9.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.9.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.10 Wasserführende Installationen
- 12.10.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.10.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.10.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.11 Motorbetriebene Anlagen
- 12.11.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.11.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.11.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.12 Brandschutz
- 12.12.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.12.2 Prüfungen/Kontrollen
- 12.12.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.13 Rauchwarnmelder in der Wohnung
- 12.13.1 Elemente/Gefahrstellen
- 12.13.2 Prüfung/Kontrollen
- 12.13.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.14 Sonstige Gefahrstellen: Glastüren
- 12.14.1 Prüfungen/Kontrollen
- 12.14.2 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 12.15 Checkliste: Begehung des Gebäudes von innen
- 263–294 13 Sicherheitsbegehungen von Gebäuden: Außenanlagen 263–294
- 13.1 Straßenbereich
- 13.1.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.1.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.1.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.2 Wegebereich
- 13.2.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.2.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.2.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.3 Hofbereich
- 13.3.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.3.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.3.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.4 Müllstandplatz
- 13.4.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.4.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.4.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.5 Objekte in Außenanlagen – Wäschetrockenanlage/Bänke
- 13.5.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.5.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.5.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.6 Garagen/Tiefgarage
- 13.6.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.6.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.6.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.7 Pkw-Stellplätze
- 13.7.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.7.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.7.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.8 Rettungswege/Fluchtwege
- 13.8.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.8.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.8.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.9 Außenbeleuchtung
- 13.9.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.9.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.9.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.10 Spielplätze
- 13.10.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.10.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.10.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.10.4 Gefährdungspotenzial
- 13.11 Mauern
- 13.11.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.11.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.11.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.12 Zäune/Einfriedungen
- 13.12.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.12.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.12.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.13 Bäume
- 13.13.1 Elemente/Gefahrstellen
- 13.13.2 Prüfungen/Kontrollen
- 13.13.3 Hinweise zu Gesetzen, Normen, Richtlinien
- 13.14 Checkliste: Begehung der Außenanlagen
- 295–306 14 Sicherheitsbegehung: Standsicherheit 295–306
- 14.1 ARGEBAU-Hinweise und VDI 6200: Inhalte und Ziele
- 14.2 Gefährdungskategorien und Begehungsintervalle nach ARGEBAU
- 14.2.1 Gefährdungskategorien
- 14.2.2 Begehungsintervalle
- 14.3 Prüfung und Kontrolle einzelner Elemente und Gefahrstellen
- 14.3.1 Belastungs- und Nutzungsveränderungen
- 14.3.2 Bauphysikalische Bedingungen
- 14.3.3 Dachabdichtung und Schutzvorrichtung
- 14.3.4 Metallkonstruktionen
- 14.4 Besondere Hinweise zu Konstruktionen
- 14.4.1 Spannbetonbauteile
- 14.4.2 Holzkonstruktionen
- 14.4.3 Fertigteilkonstruktionen
- 14.4.4 Glaskonstruktionen
- 14.5 Schneelasten
- 14.6 Dokumentation im Bauwerks-/Objekthandbuch
- 307–314 15 Kosten der Überwachungspflichten in der Wohnungswirtschaft 307–314
- 15.1 Betriebskostenabrechnung
- 15.1.1 Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV
- 15.1.2 Sonstige Betriebskosten
- 15.1.3 Gebot der Wirtschaftlichkeit
- 15.1.4 Dachrinnenreinigung
- 15.1.5 E-Check
- 15.1.6 Dichtigkeitsprüfung von Gaszuleitungen
- 15.1.7 Dichtheitsprüfung von Grundstücksentwässerungsleitungen
- 15.2 Kosten der Überwachungspflichten
- 15.3 Kosten für Sicherheitsbegehungen und Aufwandswerte
- 315–340 16 Organisation der Betreiberpflichten 315–340
- 16.1 Organisationsverpflichtung des Immobilienbetreibers
- 16.2 Risikomanagement
- 16.3 Organisationsverschulden
- 16.4 Aspekte des Datenschutzmanagements
- 16.4.1 Ausgangssituation
- 16.4.2 Juristische Würdigung
- 16.4.3 Ergebnis
- 16.4.4 Muster einer Verpflichtungserklärung zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer
- 16.5 Arbeitschutzrechtliche Präventionsregeln
- 16.6 Organisation der Betreiberpflichten nach GEFMA 190
- 16.7 Aufbau der Organisation der Überwachungspflichten in der Wohnungswirtschaft – Beispiele
- 341–370 17 Organisation der Betreiberverantwortung in der Kommune 341–370
- 17.1 Aufbauorganisation
- 17.2 Ablauforganisation
- 17.3 Organisation der Delegation
- 17.4 Personalbemessung
- 17.5 Abschätzung der Betreiberkosten
- 371–380 18 Dokumentation und IT-Unterstützung 371–380
- 18.1 Beispiele und Hilfsmittel zur Dokumentation
- 18.2 Gliederung der Betreiberpflichten nach der Kostennorm DIN 276
- 18.3 Auswahl der richtigen IT-Software
- 381–402 19 Building Information Modeling (BIM) 381–402
- 19.1 Struktur der AIA nach VDI 2552, Blatt 10
- 19.2 Auftraggeberinformationsanforderungen (AIA) nach Leitfäden
- 19.3 Stand der BIM-Methode in Deutschland
- 19.4 FM-Informationsmanager
- 19.5 Ausblick auf Systeme mit künstlicher Intelligenz (KI)
- 403–406 20 Integration der Betreiberpflichten in die Instandhaltung 403–406
- 20.1 Servicelevel und Verfügbarkeit von Anlagen
- 20.2 Weiterentwicklung zum Instandhaltungsmanagement
- 407–408 Literaturverzeichnis 407–408
- 409–414 Stichwortverzeichnis 409–414
