Die Eigentümerversammlung
Für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer
Zusammenfassung
Das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Bei diesem in der Regel jährlich stattfindenden Zusammentreffen können die Wohnungseigentümer ihren Willen kundtun, ihr Stimmrecht ausüben und damit ihre Angelegenheiten regeln.
Dabei sind Interessenkollisionen oft unvermeidbar. Umso wichtiger ist es, über seine Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft Bescheid zu wissen. Verwalterinnen und Verwalter sollten außerdem Lösungen für die Probleme der Wohnungseigentümer untereinander aufzeigen können und dabei zahlreiche Vorschriften und die Rechtsprechung beachten.
Dieses Fachbuch ist aus der täglichen Beratungspraxis entstanden und zeigt Lösungen für die häufigsten Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Mit einer Synopse zum neuenWohnungseigentumsgesetz, vielen Beispielen und Mustern ist die Thematik leicht verständlich aufbereitet.
Inhalte:
Vorbereitung und Ablauf der Eigentümerversammlung
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, z. B. Stimm-, Rede- und Antragsrecht
Worauf Sie bei der Beschlussfassung besonders achten müssen
Nachbereitung der Versammlung: Protokoll und Beschlusssammlung
Neu in der 4. Auflage: aktuelle Änderungen zur WEG-Reform 2020 (Einschränkung der Rechte bei Renovierung/Modernisierung, Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung mit nur einem Eigentümer, Möglichkeit der virtuellen Versammlung)
Mit digitalen Extras:
Das neue Wohneigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)
Vorformulierte Musterbeschlüsse
- 1–12 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–12
- 13–14 Vorwort 13–14
- 15–68 1 Vorbereitung der Eigentümerversammlung 15–68
- 1.1 Einberufung der Eigentümerversammlung
- 1.1.1 Wann muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden
- 1.1.2 Wer beruft die Versammlung ein?
- 1.1.3 Wer muss eingeladen werden?
- 1.1.4 Form der Einberufung
- 1.1.5 Frist bei der Einberufung
- 1.1.6 Inhalt der Einladung
- 1.1.7 Einberufungsmangel/Kausalität
- 1.1.8 Die außerordentliche Eigentümerversammlung
- 1.1.9 Checkliste: Einberufung der Eigentümerversammlung
- 1.2 Das Stimmrecht in der Versammlung
- 1.2.1 Wer ist Inhaber des Stimmrechts?
- 1.2.2 Wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört
- 1.2.3 Welche Stimmrechtsprinzipien gibt es?
- 1.2.4 Stimmenthaltung
- 1.2.5 Stimmrechtsmissbrauch und Majorisierung
- 1.2.6 Stimmrechtsausschlüsse und -beschränkungen
- 1.2.7 Was bedeutet »Ruhen des Stimmrechts«?
- 1.2.8 Checkliste zum Stimmrecht
- 1.3 Regelungen zur Vertretung in der Eigentümerversammlung
- 1.3.1 Wann gelten Vertretungsbeschränkungen?
- 1.3.2 Wer benötigt eine Vollmacht und wie muss sie aussehen?
- 1.3.3 Checkliste zur Vertretung
- 1.4 Virtuelle Teilnahme an Versammlungen
- 1.5 Teilnahme Dritter an der Versammlung
- 69–82 2 Ablauf der Eigentümerversammlung 69–82
- 2.1 Leitung der Versammlung
- 2.2 Versammlungsbeginn
- 2.3 Der Umgang mit der Tagesordnung
- 2.3.1 Aufruf der Tagesordnungspunkte
- 2.3.2 Formulierung des Beschlussantrags
- 2.3.3 Abstimmung über einen Beschluss
- 2.3.4 Beschlussfeststellung und -verkündung
- 2.4 Geschäftsordnungsbeschluss zum Ablauf der Versammlung
- 2.5 Antrags- und Rederecht
- 2.6 Schluss der Versammlung
- 2.7 Checkliste zum Ablauf der Versammlung
- 83–96 3 Nach der Versammlung – das Protokoll 83–96
- 3.1 Inhalt des Protokolls
- 3.2 Form des Protokolls
- 3.3 Frist
- 3.4 Einsichtsrecht
- 3.5 Fehlerhaftes Protokoll
- 3.6 Checkliste zum Protokoll
- 97–176 4 Rund um die Beschlüsse 97–176
- 4.1 Die Beschlusssammlung
- 4.1.1 Was muss in der Beschlusssammlung stehen?
- 4.1.2 In welcher Form muss eingetragen werden?
- 4.1.3 Wann muss eingetragen werden?
- 4.1.4 Wer führt die Beschlusssammlung?
- 4.1.5 Wer darf die Beschlusssammlung einsehen?
- 4.1.6 Fehler in der Beschlusssammlung
- 4.1.7 Checkliste zur Beschlusssammlung
- 4.2 Der Beschluss
- 4.2.1 Der Unterschied zwischen Vereinbarung und Beschluss
- 4.2.2 Wann hat die Gemeinschaft Beschlusskompetenz?
- 4.2.3 Was sind Öffnungsklauseln?
- 4.2.4 Welche Beschlussarten gibt es?
- 4.2.5 Wie müssen Beschlüsse formuliert werden, damit sie gültig sind?
- 4.2.6 Delegation bei Beschlüssen
- 4.2.7 Das schriftliche Beschlussverfahren/Umlaufverfahren
- 4.2.8 Eintragung in das Grundbuch/Bindungswirkung von Beschlüssen
- 4.2.9 Vollzug von Beschlüssen und einstweiliger Rechtsschutz
- 4.2.10 Checkliste zu Beschlüssen
- 4.3 Beschlussfehler/Beschlussmängel
- 4.3.1 Wann ist ein Beschluss nichtig?
- 4.3.2 Rechtsprechung des BGH: Definition Beschlusskompetenz
- 4.3.3 Kompetenzzuweisung durch Vereinbarung
- 4.3.4 Wann können Beschlüsse angefochten werden?
- 4.4 Die Anfechtung von Beschlüssen und Beschlussklage gemäß § 44 WEG
- 4.4.1 Wer darf anfechten oder klagen?
- 4.4.2 Welche Frist muss eingehalten werden?
- 4.4.3 Checkliste zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen
- 4.4.4 Das gerichtliche Verfahren
- 4.4.5 Die Kostenlast des Verwalters
- 177–226 5 Bei der Beschlussfassung zu beachten 177–226
- 5.1 Bestellung des Verwalters
- 5.1.1 Muss ein Verwalter zertifiziert sein?
- 5.1.2 Der Grundsatz: Bestellung einer professionellen Hausverwaltung
- 5.1.3 Wann ist die Verwalterwahl nichtig oder anfechtbar?
- 5.1.4 Kann ein Notverwalter bestellt werden?
- 5.2 Wahl des Verwaltungsbeirats
- 5.3 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht – das neue Abrechnungswesen
- 5.3.1 Der Wirtschaftsplan
- 5.3.2 Beschlussfassung über Vorschüsse
- 5.3.3 Die Jahresabrechnung
- 5.3.4 Vermögensbericht
- 5.4 Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen
- 5.5 Beschlüsse über bauliche Veränderungen
- 5.5.1 Wie können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschlossen werden?
- 5.5.2 Was ist die neu eingeführte Veränderungssperre?
- 5.5.3 Welche Beschlüsse zu baulichen Veränderungen sind zulässig?
- 5.5.4 Worauf ist bei der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen zu achten?
- 5.5.5 Beschlüsse über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
- 5.6 Beschlüsse über die Hausordnung
- 5.6.1 Wie kann die Hausordnung geändert werden?
- 5.6.2 Was darf in der Hausordnung stehen?
- 5.7 Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters
- 5.8 Beschlüsse unter »Sonstiges« bzw. »Verschiedenes«
- 227–230 6 Mehrhausanlage 227–230
- 6.1 Das Wohnungseigentumsgesetz ist maßgebend
- 6.2 Eigentümerversammlung
- 6.3 Kostentrennung
- 6.4 Stimmrecht
- 6.5 Verwaltung
- 231–280 7 Die Eigentümerversammlung von A bis Z 231–280
- 281–330 8 Musterbeschlüsse von A bis Z 281–330
- Änderung der der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Wirtschaftsperiode auf das Kalenderjahr
- Änderung der Kostenverteilung
- Austausch von Verbrauchserfassungsgeräten und Messeinrichtungen
- Bauliche Veränderungen
- Bauliche Veränderungen, Gestattung individueller Maßnahmen
- Bauliche Veränderung, gemeinschaftliche Maßnahme bei Nutzung nur durch einzelne Eigentümer
- Bauliche Veränderung, gemeinschaftliche Maßnahme bei Nutzung durch alle Eigentümer
- Nachträgliche Teilhabe an baulichen Veränderungen
- Anspruch auf Rückbau einer nicht genehmigten baulichen Veränderung
- Beschlussvollziehung, Aussetzung
- Beauftragung eines Sachverständigen
- Beweisverfahren (Einleitung)
- Beweisverfahren (Klageerhebung)
- Digitalisierung
- Digitalisierung neuer Dokumente
- Digitalisierung von Bestandsunterlagen
- Energieausweis
- Entlastung des Verwalters
- Entlastung des Verwaltungsbeirats
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Ermächtigung des Verwalters
- Ermächtigung eines Eigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
- Geschäftsordnungsbeschlüsse
- Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung
- Ausschluss eines Versammlungsteilnehmers, Miteigentümers
- Wahl des Versammlungsleiters/Protokollführers
- Reihenfolge der Tagesordnungspunkte
- Absetzen eines Tagesordnungspunkts
- Redeverbot/Redebeschränkung
- Hausgeld
- Vorfälligkeitsregelung
- Versorgungssperre bei säumigem Miteigentümer
- Ausbuchung von aussichtslosen Hausgeldforderungen
- Hausordnung
- Annahme einer Hausordnung
- Änderung der Hausordnung
- Hausordnungsverstöße
- Erhaltungsmaßnahmen
- Sanierungsbeschluss, Finanzierung durch Entnahme aus der Rücklage
- Sanierungsbeschluss, Finanzierung durch Sonderumlage
- Sanierungsbeschluss, abweichende Kostenverteilung
- Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung)
- Mängelgewährleistung
- Niederschrift/Protokoll
- Rechtsanwaltsbeauftragung
- Sonderumlagenbeschluss
- Teilnahme Dritter an der Versammlung
- Tierhaltung
- Umlaufverfahren
- Veräußerungszustimmung, Aufhebung
- Vermögensbericht
- Verwalterbestellung
- Bestellung kombiniert mit Vertragsschluss
- Weiterbestellung
- Verwalterabberufung, ordentliche
- Verwalterabberufung, außerordentliche aus wichtigem Grund
- Verwaltervertrag
- Abschluss
- Änderungen des Verwaltervertrags
- Festlegung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- Kündigung, ordentliche
- Kündigung, außerordentliche
- Weitere Modalitäten bei Abberufung und Kündigung
- Verwaltungsunterlagen
- Verwaltungsbeirat
- Bestellung
- Weiterbestellung
- Bestellung eines Ersatzmitglieds
- Aufwandsentschädigung
- Haftungsbeschränkung
- Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
- Ordentliche Abberufung
- Virtuelle Teilnahme an Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan (Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan)
- Zweitbeschlüsse
- Bestätigender Zweitbeschluss
- Ergänzender Zweitbeschluss
- Abändernder Zweitbeschluss
- 331–374 9 Synopse: WEG alte Fassung/neue Fassung 331–374
- 375–376 Abkürzungsverzeichnis 375–376
- 377–378 Literaturverzeichnis 377–378
- 379–384 Stichwortverzeichnis 379–384
- 385–387 Die Autoren 385–387
