Handbuch für die Verwalterpraxis - inkl. Arbeitshilfen online
Von der Eigentümerversammlung bis zum Verwaltervertrag
Zusammenfassung
Nutzen Sie als WEG-Verwalter dieses Buch als praktisches Nachschlagewerk - von A wie Abrechnung bis Z wie Zwangsverwaltung. Der Autor klärt kompakt und verständlich wichtige Rechtsfragen und unterstützt Sie so bei den zentralen Verwalteraufgaben. Mit den zahlreichen Online-Arbeitshilfen sparen Sie Zeit und Nerven.
Inhalte:
Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümerversammlung
Kompetenzen des Verwaltungsrats
WEG-Verfahrensrecht im Rahmen der Zivilprozessordnung
Alle wichtigen Stichworte - von Beschlusssammlung, über Hausgeldabrechnung bis Wirtschaftsplan
Arbeitshilfen online:
Musterbriefe, -beschlüsse und -formulare
Gesetzestexte
- 1–14 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–14
- 15–16 Einführung 15–16
- 17–22 1 Grundlagen des Wohnungseigentums 17–22
- 1.1 Die Teilungserklärung
- 1.2 Die Gemeinschaftsordnung
- 1.3 Die Miteigentumsanteile
- 1.4 Die Änderung der Teilungserklärung
- 23–62 2 Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft 23–62
- 2.1 Was bedeutet Rechtsfähigkeit?
- 2.2 Das Verwaltungsvermögen
- 2.3 Umfang und Grenzen der Rechtsfähigkeit
- 2.4 Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte (§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG)
- 2.5 Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit
- 2.5.1 Haftung der Gemeinschaft
- 2.5.2 Haftung der Wohnungseigentümer
- 2.5.3 Zwangshypothek für Hausgeldschulden
- 2.5.4 Die Verkehrssicherungspflicht ist Sache der Gemeinschaft
- 2.5.5 Untergemeinschaften
- 2.5.6 Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
- 2.6 Arbeitshilfen
- 63–84 3 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum 63–84
- 3.1 Grundsätze des Gemeinschaftseigentums
- 3.2 Grundsätze des Sondereigentums
- 3.3 Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
- 3.4 Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen
- 3.5 Sondernutzungsrechte
- 3.5.1 Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten
- 3.5.2 Umfang von Sondernutzungsrechten
- 3.5.3 Instandhaltung der Sondernutzungsflächen
- 3.5.4 Veräußerung von Sondernutzungsrechten
- 85–120 4 Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum 85–120
- 4.1 Der Begriff der baulichen Veränderung
- 4.2 Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen
- 4.3 Nachteilige Veränderungen
- 4.4 Fallgruppen möglicher Nachteile
- 4.4.1 Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage
- 4.4.2 Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes
- 4.4.3 Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
- 4.4.4 Verursachung lästiger Immissionen
- 4.4.5 Die Baumaßnahme führt zu einer geänderten Nutzung
- 4.5 Herstellung der Barrierefreiheit von Gemeinschaftseigentum
- 4.6 Zustimmung zur baulichen Veränderung
- 4.7 Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
- 4.8 Der Beseitigungsanspruch
- 4.9 Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch
- 4.10 Arbeitshilfen
- 121–136 5 Sonder- und Gemeinschaftseigentum 121–136
- 5.1 Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum
- 5.2 Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum
- 5.3 Hausordnung
- 137–234 6 Die Wohnungseigentümerversammlung 137–234
- 6.1 Die Einberufungsberechtigten
- 6.1.1 Der Verwalter
- 6.1.2 Sonstige Einberufungsberechtigte
- 6.2 Rahmenbedingungen
- 6.2.1 Turnus
- 6.2.2 Ort
- 6.2.3 Zeitpunkt
- 6.3 Einberufungsfrist und -form
- 6.4 Wer ist einzuladen?
- 6.5 Tagesordnung
- 6.5.1 Die wichtigsten Themenbereiche
- 6.5.2 Formulierung der Tagesordnungspunkte und andere Vorbereitungen
- 6.5.3 Unzureichend bezeichnete Tagesordnungspunkte und die Folgen
- 6.5.4 Anspruch einzelner Eigentümer auf bestimmte Tagesordnungspunkte
- 6.6 Die Eventualeinladung
- 6.7 Situation und Verhalten in der Versammlung
- 6.8 Die rhetorische Auseinandersetzung
- 6.8.1 Die Kleidung
- 6.8.2 Der Versammlungsleiter als Moderator
- 6.8.3 Körpersprache
- 6.8.4 Richtiges Zuhören
- 6.8.5 Richtiges Sprechen
- 6.8.6 Unnötige Konfrontationen vermeiden
- 6.9 Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen
- 6.10 Einlasskontrolle
- 6.11 Die Eröffnung
- 6.12 Geschäftsordnungsfragen
- 6.13 Der/die Vorsitzende
- 6.14 Beschlussfähigkeit
- 6.15 Das Stimmrecht
- 6.15.1 Die gesetzliche Regelung: das Kopfprinzip
- 6.15.2 Das Objekt- und das Wertprinzip
- 6.15.3 Stimmrecht des faktischen Eigentümers und des Nießbrauchers
- 6.15.4 Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen
- 6.15.5 Stimmrecht bei Mehrhausanlagen
- 6.15.6 Der Stimmrechtsausschluss
- 6.15.7 Vertretung bei der Stimmabgabe
- 6.15.8 Beschränkung der Vertretungsbefugnis
- 6.15.9 Berater, Beistände und Co.
- 6.15.10 Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer
- 6.16 Die Beschlussfassung
- 6.16.1 Der Abstimmungsmodus
- 6.16.2 Verkündung des Beschlussergebnisses
- 6.17 Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung
- 6.17.1 Inhalt der Niederschrift
- 6.17.2 Rechtlicher Charakter der Niederschrift
- 6.17.3 Berichtigungsanspruch
- 6.18 Die Abwicklung der Versammlung
- 6.18.1 Erstellung des Protokolls
- 6.18.2 Ausführung der Beschlüsse
- 6.19 Arbeitshilfen
- 235–270 7 Vereinbarungen und Beschlüsse 235–270
- 7.1 Die Vereinbarung
- 7.2 Das Ändern von Vereinbarungen
- 7.3 Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung
- 7.4 Der Mehrheitsbeschluss
- 7.5 Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss
- 7.6 Der Zitterbeschluss
- 7.6.1 Gesetzes-/vereinbarungsändernde Beschlüsse
- 7.6.2 Vereinbarungs-/gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse
- 7.6.3 Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss
- 7.6.4 Beschlusskompetenzen nach dem WEG
- 7.7 Nichtige Beschlüsse
- 7.8 Zweitbeschlüsse
- 7.8.1 Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse
- 7.8.2 Der ergänzende Zweitbeschluss
- 7.8.3 Der abändernde Zweitbeschluss
- 7.9 Schriftliche Beschlüsse
- 7.10 Der Sukzessivbeschluss
- 7.11 Arbeitshilfen
- 271–320 8 Der Verwalter 271–320
- 8.1 Die Person
- 8.2 Das Amt
- 8.3 Bestellung durch Beschluss
- 8.4 Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl
- 8.5 Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung
- 8.6 Annahme der Bestellung
- 8.7 Dauer der Bestellung
- 8.8 Wiederholte Bestellung
- 8.9 Die Trennungstheorie
- 8.10 Die Form des Verwaltervertrags
- 8.11 Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags
- 8.11.1 Anfechtbare Vertragsregelungen
- 8.11.2 Nichtige Vertragsregelungen
- 8.12 Abschluss des Verwaltervertrags
- 8.13 Beendigung des Verwalteramts
- 8.13.1 Ende des Bestellungszeitraums
- 8.13.2 Tod des Verwalters
- 8.13.3 Erlöschen der Gesellschaft
- 8.13.4 Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund
- 8.13.5 Abberufungsgründe
- 8.13.6 Rechte des abberufenen Verwalters
- 8.13.7 Das Verfahren bei erfolgreicher Anfechtung des Abberufungsbeschlusses
- 8.13.8 Amtsniederlegung
- 8.13.9 Keine Beendigung durch Veräußerung der Verwalterfirma
- 8.13.10 Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramts
- 8.14 Arbeitshilfen
- 321–378 9 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 321–378
- 9.1 Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern
- 9.1.1 Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer
- 9.1.2 Durchführung der Hausordnung
- 9.1.3 Maßnahmen für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen
- 9.1.4 Maßnahmen zur sonstigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen treffen
- 9.1.5 Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie Zahlungen und Leistungen entgegennehmen
- 9.1.6 Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder
- 9.1.7 Informationspflicht über gerichtliche Verfahren
- 9.2 Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
- 9.2.1 Entgegennehmen von Willenserklärungen und Zustellungen
- 9.2.2 Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung sonstiger Rechtsnachteile
- 9.2.3 Die Geltendmachung von Ansprüchen, soweit hierzu durch Beschluss ermächtigt
- 9.2.4 Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung
- 9.3 Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft
- 9.3.1 Zustellungsvertreter und Maßnahmen zur Fristwahrung
- 9.3.2 Durchführung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
- 9.3.3 Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung
- 9.3.4 Weitere Ermächtigung des Verwalters
- 9.4 Einschränkungen der Befugnis des Verwalters
- 9.5 Aufgaben und Befugnisse aufgrund Teilungserklärung und Verwaltervertrag
- 9.5.1 Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen
- 9.5.2 Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums
- 9.5.3 Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung
- 9.6 Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum
- 9.6.1 Eigenes Zutrittsrecht des Verwalters
- 9.6.2 Zutrittsrecht der Gemeinschaft
- 9.6.3 Regelung des Zutritts in der Gemeinschaftsordnung
- 9.7 Führung der Beschlusssammlung
- 9.8 Auskunftspflichten
- 9.9 Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
- 9.10 Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
- 9.11 Die Entlastung des Verwalters
- 9.12 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter
- 9.13 Arbeitshilfen
- 379–388 10 Der Verwaltungsbeirat 379–388
- 10.1 Bestellung des Verwaltungsbeirats
- 10.2 Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats
- 10.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
- 10.4 Vergütung und Versicherung des Beirats
- 10.5 Arbeitshilfen
- 389–460 11 Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 389–460
- 11.1 Instandhaltung und Instandsetzung
- 11.1.1 Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
- 11.1.2 Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums
- 11.1.3 Modernisierende Instandsetzung
- 11.1.4 Haftung der Gemeinschaft für Beschädigungen des Sondereigentums
- 11.2 Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalters
- 11.2.1 Einholung von Angeboten
- 11.2.2 Überwachung der Ausführung
- 11.2.3 Rüge erkannter Mängel
- 11.2.4 Rechtsgeschäftliche Abnahme
- 11.2.5 Abwicklung der Schlussrechnung
- 11.2.6 Gewährleistungsrechte und Verjährung
- 11.3 Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
- 11.4 Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
- 11.5 Der Beschluss über die Instandhaltungsrücklage
- 11.5.1 Höhe der Instandhaltungsrücklage
- 11.5.2 Anlage und Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage
- 11.6 Modernisierung
- 11.7 Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum
- 11.8 Arbeitshilfen
- 461–542 12 Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft 461–542
- 12.1 Der Wirtschaftsplan
- 12.1.1 Aufgaben und Inhalt
- 12.1.2 Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer
- 12.1.3 Der Kontenplan
- 12.1.4 Umlageschlüssel
- 12.1.5 Beschluss über den Wirtschaftsplan
- 12.2 Die Jahresabrechnung
- 12.2.1 Zeitpunkt und Umfang der Jahresabrechnung
- 12.2.2 Form und Bestandteile der Jahresabrechnung
- 12.2.3 Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
- 12.2.4 Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung
- 12.2.5 Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
- 12.2.6 Steuerliche Aspekte der Rücklage
- 12.2.7 Die Entwicklung der Bankkonten
- 12.2.8 Vermögensstatus und Saldenliste
- 12.2.9 Beschluss über die Jahresabrechnung
- 12.3 Schuldner der Hausgeldforderungen
- 12.4 Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres
- 12.5 Arbeitshilfen
- 543–566 13 Durchsetzung von Hausgeldforderungen 543–566
- 13.1 Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung
- 13.2 Die Versorgungssperre
- 13.3 Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
- 13.3.1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsteller
- 13.3.2 Andere Gläubiger als Antragsteller
- 13.4 Die Zwangsverwaltung
- 13.5 Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden
- 13.6 Arbeitshilfen
- 567–570 14 Die Entziehung des Wohnungseigentums 567–570
- 14.1 Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums
- 14.2 Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums
- 14.3 Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums
- 571–582 15 Datenschutz in der WEG-Verwaltung 571–582
- 15.1 Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung
- 15.2 Datensicherheit
- 15.3 Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten
- 15.4 Informations- und Auskunftspflichten
- 15.5 Löschen von Daten
- 15.6 Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen
- 15.7 Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung
- 15.8 Benennung eines Datenschutzbeauftragten
- 15.9 Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten
- 583–594 16 Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren 583–594
- 16.1 Zuständigkeit der Gerichte
- 16.2 Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit
- 16.2.1 § 43 Nr. 1 WEG
- 16.2.2 § 43 Nr. 2 WEG
- 16.2.3 § 43 Nr. 3 WEG
- 16.2.4 § 43 Nr. 4 WEG
- 16.2.5 § 43 Nr. 5 WEG
- 16.2.6 § 43 Nr. 6 S. 1 WEG
- 16.3 Der Zustellungsvertreter (§ 45 Abs. 1, 2 WEG)
- 16.4 Beschlussanfechtung durch Klage (§ 46 WEG)
- 16.5 Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften
- 16.6 Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses
- 595–596 Abkürzungsverzeichnis 595–596
- 597–598 Der Autor 597–598
- 599–609 Stichwortverzeichnis 599–609
