Redevelopment von Bestandsimmobilien
Planung, Steuerung und Bauen im Bestand
Zusammenfassung
Das Werk behandelt alle Fragen des Redevelopments von Bestandsimmobilien: von seinen planerischen Anfängen bis zur baulichen Umsetzung. Dabei werden die besonderen Aspekte von Redevelopmentprojekten gegenüber Neubauvorhaben als interdisziplinär vernetzte Aufgabenstellung umfassend dargestellt.
Vorteile auf einen Blick
komplexe Strukturen anschaulich erläutert
Erfahrungen von Baupraktikern ausgewertet
aktuelle HOAI berücksichtigt
Durch die HOAI-Novelle von 2013 wurde die Honorierung des Bauens im Bestand grundlegend geändert. In der dritten Auflage gehen die Autoren ausführlich auf die neuen Regelungen ein und erläutern ihre Auswirkungen auf die Praxis der Planer und Bauausführenden. Alle Autoren dieses Buches verfügen über langjährige Erfahrungen auf dem Gebiet des Redevelopments und haben ihre Erfahrungen auf der Planungs- und Projektsteuerungsebene, der bauausführenden Seite sowie der bau- und immobilienrechtlichen Seite gesammelt.
- I–XXIV Titelei/Inhaltsverzeichnis I–XXIV
- 1–173 Teil A. Kriterien für und wider Bauen im Bestand 1–173
- 1–7 I. Begriffsdefinition (Harlfinger/Metzner/Ringel) 1–7
- 1. Bauen im Bestand
- 2. Instandhaltung
- 3. Modernisierung
- 4. Revitalisierung
- 5. Redevelopment
- 7–23 II. Gründe für das Bauen im Bestand (Harlfinger/Metzner/Ringel) 7–23
- 1. Lebenszyklusbezogene Gründe
- 2. Immobilienmarktbezogene Gründe
- a) Charakterisierung des Immobilienmarktes
- b) Spezifische Faktoren der Nachfrage
- c) Spezifische Faktoren des Angebots
- d) Typischer Marktzyklus
- 3. Volkswirtschaftliche Gründe
- a) Konjunkturelle und strukturelle Faktoren
- b) Änderung der Arbeitswelten
- 4. Soziodemografische Gründe
- a) Natürliche Bevölkerungsentwicklung
- b) Migrationsbedingte Bevölkerungsentwicklung
- 5. Stadtplanerische Gründe
- 23–30 III. Entscheidungen zur Wertschöpfung im Bestand (Harlfinger/Metzner/Ringel) 23–30
- 1. Zukunftssichere Immobilien
- 2. Potenzielle Maßnahmen
- 3. Rationale Entscheidungen
- 30–49 IV. Wertschöpfung durch Energiemanagement bei Bestandsgebäuden (Vedder) 30–49
- 1. Einsparpotentiale bei Bestandsgebäuden
- a) Statistische Verteilung der Bestandsgebäude nach Alter und Nutzung
- b) Verteilung der Gebäudenutzungen
- c) Forderungen zur Energieeinsparung
- d) Rangfolge der TGA-Medien nachEinsparpotential
- 2. Ganzheitliche Betrachtung des Bestandsobjekts
- a) Betrachtungsspektrum der Einzelgrößen
- b) Zeitzyklen
- aa) Lebenszyklus des Gebäudemanagements
- bb) Zeitzyklen der Betriebszustände
- c) Berechnungsansätze für nutzungsprofilabhängigen Energiebedarf
- 3. Energiemanagementstrategien
- a) Aufgabenstellung
- b) Energiemanagementbegleitung der Objektphasen
- aa) Bestandsaufnahme
- bb) Zustandsbewertung
- cc) Analyse der Energiesysteme
- dd) Beratung bei der Anlagenplanung
- ee) Mitwirken bei der Betriebsoptimierung
- 4. Zielkatalog der Modernisierung
- a) Bedarfsplanung als Voraussetzung
- b) Projektziele der Bestandsmodernisierung
- c) Zielsystem des Modernisierungsprojekts
- aa) Zieldefinition
- bb) Ebenen der Zielhierarchie
- cc) Zielhierarchie der Modernisierungsprojekte
- dd) Zielkriterien
- ee) Struktur eines Zielsystems
- 5. Modernisierungsmaßnahmenfächer versus Bestandseingriffe
- a) Umfang der Bestandseingriffe
- b) Rückbaugrade
- c) Einfluss EnEV
- 49–72 V. Due Diligence (Brock) 49–72
- 1. Mietrechtlicher Bestand
- Vorbemerkung
- a) Mietvertragliche Sacherhaltungspflichten
- b) Duldungspflichten des Mieters
- aa) Vertragliche Duldungspflichten
- bb) Gesetzliche Duldungspflicht gem. § 555a Abs. 1 BGB (Erhaltungsmaßnahmen)
- cc) Gesetzliche Duldungspflicht gemäß § 555d BGB (Modernisierungs maßnahmen)
- c) Beendigung von Mietverträgen
- aa) Mietaufhebungsvereinbarung
- bb) Die Beendigung befristeter Mietverhältnisse
- cc) Außerordentliche Vertragskündigung
- dd) Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse
- d) Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnissen
- 2. Technical Due Diligence/Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (Bohn/Harlfinger)
- a) Technical Due Diligence
- aa) Verfahrensablauf
- bb) Prüfungsinhalte der Technischen Due Diligence
- (a) Unbebaute Grundstücke
- (b) Gebäude im Bau
- (c) Bestandsgebäude
- b) Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
- aa) Investitionskosten
- bb) Kosten für die Abnutzung
- cc) Weitere Bewirtschaftungskosten
- 72–79 VI. Bestandsschutz und seine Grenzen (Oehmen) 72–79
- 1. Nachrüstung bestehender Gebäude
- 2. Bestandsschutz
- a) Inhalt des Bestandsschutzes
- b) Grenzen des Bestandsschutzes
- c) Arten des Bestandsschutzes
- aa) Passiver Bestandsschutz
- bb) Aktiver Bestandsschutz
- cc) Überwirkender Bestandsschutz
- dd) Eigentumskräftig verfestigte Anspruchspositionen
- d) Restriktionen
- e) Haftungsrisiken für den Architekten
- 3. Zusammenfassung Bestandsschutz
- 79–94 VII. Öffentlich-rechtliche Voraussetzungen beim Bauen im Bestand (Oehmen) 79–94
- 1. Planungsrecht
- a) Vorbemerkung
- b) Bauleitplanung
- aa) Landesplanung
- bb) Flächennutzungsplan
- cc) Rahmenplan
- dd) Bebauungsplan
- ee) Vorhabenbezogener Bebauungsplan
- ff) Planersatz – §§ 34, 35 BauGB
- 2. Bodenordnung
- 3. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
- 4. Stadtumbau und Maßnahmen der sozialen Stadt
- 5. Städtebauliche Verträge
- 6. Altlasten
- 7. Umweltschutz
- 8. Erschließung
- 9. Denkmalschutz
- 10. Zwischenergebnis
- 94–108 VIII. Erfüllung gesetzlicher Auflagen (Schlösser) 94–108
- 1. Nachrüstung der Bestandsimmobilie bei Gesetzesänderungen
- 2. Brandschutz
- a) Brandschutz im öffentlichen Recht
- aa) Überblick
- bb) Vorbeugender Brandschutz
- cc) Abwehrender Brandschutz
- dd) Brandschutz im bauaufsichtlichen Verfahren
- ee) Brandschutz und Bestandsschutz
- ff) Brandschutzkonzepte
- gg) Checkliste zur Berücksichtigung brandschutzrechtlicher Aspekte beim Bauen im Bestand
- b) Brandschutz im Zivilrecht
- aa) Planung
- bb) Ausführung
- 108–117 IX. Urheberrechtliche Zwänge (Planker) 108–117
- 1. Urheberrecht und Bauen im Bestand
- a) Analyse der vertraglichen Ausgangssituation
- b) Die tatsächliche Ausgangssituation in Bezug auf den Bestand – Der Werkbegriff des § 2 UrhG
- 2. Abwehr und Durchsetzung urheberrechtlicher Ansprüche in der Praxis
- a) Urheberpersönlichkeitsrechte
- b) Durchsetzung und Abwehr von Beeinträchtigungen und Änderungen des Werkes (§§ 14, 39 UrhG)
- c) Die Abwägung zwischen Erhaltungsinteresse und Änderungsinteresse
- aa) Typische Auftraggeber-/Bauherreninteressen
- bb) Typische Erhaltungsinteressen des Urhebers
- 3. Schutz der Verwertungsrechte
- a) Vervielfältigungsrecht
- b) Ausstellungs- und Verbreitungsrecht/Urheberschutzvermerk
- 4. Dauer des Urheberschutzes
- 5. Checkliste
- 117–126 X. Gestaltung von Architekten- und Ingenieurverträgen (Reininghaus) 117–126
- 1. Leistungsbeschreibung
- a) Grundleistungen
- b) Besondere Leistungen
- c) Konventionelle und funktionale Leistungsbeschreibung
- d) Stufenweise Beauftragung
- 2. Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen
- a) Anrechenbare Kosten
- b) Honorarerhöhungsvorschriften
- c) Honorar für Besondere Leistungen
- d) Bauzeitverlängerung
- 3. Haftung der Architekten und Ingenieure
- 4. Fazit
- 126–159 XI. Steuerliche Aspekte des Redevelopment (Piefenbrink/Verfürth) 126–159
- 1. Einleitung und Überblick (Piefenbrink)
- 2. Einkommensteuer (Piefenbrink)
- a) Überblick
- b) Abgrenzung der für Immobilien relevanten Einkunftsarten
- aa) Einkünfte aus Gewerbebetrieb
- bb) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- cc) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften
- dd) Abgrenzung gewerblicher Einkünfte von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
- c) Einkunftsermittlung
- aa) Gewinn
- bb) Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten
- d) Steuerliche Behandlung von Aufwendungen (Baukosten etc.) im Zusammenhang von Redevelopment-Projekten
- aa) Erhaltungsaufwand
- bb) Herstellungskosten
- e) Abschreibungsvarianten und Abschreibungsmöglichkeiten
- aa) Absetzungen für Abnutzung
- bb) Erhöhte Abschreibungen für Abnutzung und Sonderabschreibungen für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten
- f) Finanzierungskosten
- g) Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung von Immobilien
- h) Bauabzugssteuer
- 3. Zusammenfassung/Fazit Einkommenssteuer (Piefenbrink)
- 4. Umsatzsteuer (Verfürth)
- a) Einleitung
- b) Besteuerung der Leistung
- aa) Steuerbarkeit
- bb) Geschäftsveräußerung im Ganzen
- cc) Steuerfreiheit und Möglichkeiten zur Option
- dd) Steuersatz
- ee) Umkehr der Steuerschuldnerschaft
- c) Abzug von Vorsteuer
- 5. Grunderwerbsteuer (Verfürth)
- a) Grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge
- aa) Eigentumswechsel an inländischem Grundstück (§ 1 Abs. 1 GrEStG)
- bb) Übergang der Verwertungsbefugnis
- cc) Änderung im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft
- dd) Anteilsvereinigung
- ee) Grundstück
- b) Steuerbefreiungen
- c) Bemessungsgrundlage und Steuersatz
- 6. Grundsteuer (Verfürth)
- 7. Zusammenfassung/Fazit – Umsatzsteuer, Grunderwerbssteuer und Grundsteuer (Verfürth)
- 159–173 XII. Grundlagen der Finanzierung von Redevelopment-Projekten (Strachwitz) 159–173
- 1. Verhältnis Kunde – Bank
- 2. Die klassischen drei Risiken
- 3. Besonderheiten der Finanzierung
- a) Kunden Know-how
- b) Rückfallposition bei Ankauf
- c) Höhere Risikostufe
- d) Restnutzungsdauer
- e) Fördermittel
- f) Organigramm
- g) Bauabschnitte
- h) Image-Wert
- i) Bestandsuntersuchung und geänderte Voraussetzungen
- j) Zwangsläufigkeit/Nachfinanzierungsfalle
- k) Zuverlässigkeit der Kostenermittlung
- l) Frühes Angebot
- m) Belastbares Angebot
- 4. Prozessablauf bis zur Finanzierungszusage
- a) Begleitung der Konzeption
- b) Ersteinschätzung und Term Sheet
- c) Projektcheck (PC)/Machbarkeitsstudie
- d) Qualität des Projektchecks (PC)
- e) Gutachten
- 5. Prozessablauf nach der Kreditzusage
- a) Monitoring
- b) Projektsteuerung
- c) Abgestufte Vorgehensweise
- d) Projekt-Statusbericht
- 6. Fazit
- 173–271 Teil B. Die Umsetzung der Entscheidung im Bestand zu bauen/Risikoreduzierung durch optimiertes Vertrags- und Projektmanagement 173–271
- 173–188 I. Projektform und Projektrisiken (Lederer) 173–188
- 1. Kostenrisiko
- a) Vergabekostenrisiko
- b) Nachtragskostenrisiko
- c) Bauherrenkostenrisiko
- 2. Terminrisiko
- a) Vertragsrisiko
- b) Koordinationsrisiko
- c) Liquiditätsrisiko
- d) Insolvenzrisiko
- 3. Qualitätsrisiko
- a) Kündigungsrisiko
- b) Haftungsrisiko
- c) Abnahmerisiko
- d) Insolvenzrisiko
- 188–204 II. Die Vergabearten (Lederer) 188–204
- 1. Einzelvergabe
- a) Grundsatz
- b) Die Vor- und Nachteile
- aa) Die Vorteile
- bb) Die Nachteile
- c) Fazit
- 2. GU-Vergabe
- a) Grundsatz
- b) Die Vorteile
- c) Die Nachteile
- d) Fazit
- 3. GÜ-Vergabe
- 4. Totalunternehmer-Vergabe
- a) Grundsatz
- b) Die Vorteile
- c) Die Nachteile
- d) Fazit
- 5. ARGE-Vergabe
- 6. Projektentwickler-(Developer-)Vergabe
- a) Grundsatz
- b) Vor- und Nachteile
- c) Fazit
- 7. Neue Vergabemodelle
- a) GMP-Modell
- b) Construction-Management
- c) Build-Operate-Transfer
- 204–213 III. Vertragstypologie (Lederer) 204–213
- 1. Verknüpfung Vertragsart mit Unternehmereinsatzform
- 2. Verknüpfung Leistungs- und Vergütungsrisiken mit Vertragsarten
- 3. Die Vertragsarten im Einzelnen
- a) Übersicht
- b) Einheitspreisvertrag
- c) Pauschalvertrag
- d) Fazit
- 213–215 IV. Empfehlungen (Lederer/Jung) 213–215
- 1. Gibt es eine Vergabe- und Vertragsart, die für das Redevelopment von Bestandsimmobilien besonders geeignet ist?
- 215–244 V. Risikomanagement beim Bauen im Bestand (Jung) 215–244
- 1. Redevelopment spezifische Risiken – das Bestandsrisiko
- a) Das Risiko aus dem Baubestand
- b) Parallelen zwischen Baugrundrisiko und Bestandsrisiko
- 2. Rechtliche Konsequenzen des Bestandsrisikos
- a) Die Gefahrtragung als möglicher Anknüpfungspunkt für das Bestandsrisiko
- aa) Die Gefahrtragung nach dem BGB
- bb) Die Gefahrtragung nach vertraglichen Regelwerken
- b) Das Leistungssoll als möglicher Anknüpfungspunkt für das Bestandsrisiko
- c) Zusammenführung
- d) Rechtsfolgen
- aa) Grundregeln
- bb) Terminfolgen
- cc) Ausnahmen von der Zuweisung des Bestandsrisikos
- 3. Behandlung der Risiken beim Bauen im Bestand
- a) Aufklärung der Risiken
- b) Versicherung der Risiken
- aa) Versicherungsformen
- bb) Grenzen des Versicherungsschutzes
- c) Zuweisung von Risiken
- aa) Die Definition des Leistungserfolgs – Funktionalität versus Detaillierung
- bb) Die Zuweisung des Bestandsrisikos über die Detaillierung hinaus
- (a) Zuweisung durch Individualvereinbarung
- (b) Zuweisung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen
- cc) Die Zuweisbarkeit der Risiken im Überblick
- (a) Zuweisbare Risiken und Leistungen
- (b) Nicht zuweisbare Risiken
- d) Ausschluss der Haftung für Bestandsrisiken
- e) Empfehlungen
- aa) Preisvereinbarung für Leistungserweiterungen über vertragliche Detaillierungen hinaus
- bb) Nebenangebote und Sondervorschläge
- cc) Planungs-Partnerschaft: Bauteam-Modell, GMP-Vertrag Constructionmanagement und Alliance-Contract
- dd) Risikoteilung
- f) Resümee
- 244–271 VI. Besonderheiten des Projektmanagements beim Bauen im Bestand (Bohn/Harlfinger) 244–271
- 1. Organisation/Projektstruktur
- a) Aufbauorganisation
- b) Projektbeteiligte
- aa) Planer
- bb) Sachverständige und Gutachter
- cc) Behörden
- dd) Bauunternehmen
- 2. Vertragsmanagement
- a) Entwickeln einer projektbezogenen Vergabestrategie
- b) Vorbereitung und Überwachung der Planer- und Beraterverträge
- c) Besonderheiten der Planervertäge und -vergütungen
- aa) Grundleistungen und besondere Leistungen
- bb) Umbauzuschlag
- cc) Mitzuverarbeitende Bausubstanz
- 3. Qualitätsmanagement
- a) Genehmigungsmanagement
- aa) Analyse möglicher Eingriffsgrundlagen des öffentlichen Baurechts
- bb) Analyse baurechtlicher Genehmigungsbedürfnisse
- b) Mieterinformations- und Integrationskonzepte
- c) Erarbeitung eines Baulogistikkonzeptes
- d) Kontrolle von Planung, Ausschreibung, Vergabe sowie Bauausführung
- 4. Kostencontrolling
- a) Problempunkte der Kostenermittlung bei Baumaßnahmen im Bestand
- b) Kostenermittlungsstufen
- c) Bewertung der Kostenermittlungsverfahren im Rahmen der Kostenschätzung bei Baumaßnahmen im Bestand
- aa) Nutzungsorientiertes Verfahren
- bb) Geometrieorientiertes Verfahren
- cc) Verhältnisorientiertes Verfahren
- dd) Kostenschätzung über Gewerke
- ee) Kostenschätzung über Grobelemente/Gebäudenunterelemene
- ff) Vergleichder Kostenschätzungsverfahren
- d) Bewertung der Kostenermittlungsverfahren im Rahmen der Kostenberechnung bei Baumaßnahmen im Bestand
- aa) Bauelementmethode
- bb) Ausführungsorientiertes Verfahren
- cc) Geeignetes Kostenermittlungsverfahren für Baumaßnahmen im Bestand
- e) Kostenüberwachung und -steuerung
- 5. Terminmanagement
- a) Problempunkte des Terminmanagements bei Baumaßnahmen im Bestand
- b) Konsequenzen für das Terminmanagement bei Baumaßnahmen im Bestand
- 271–321 Teil C. Bauplanerische Besonderheiten beim Bauen im Bestand 271–321
- 271–284 I. Ganzheitlicher Planungsansatz (Kamping) 271–284
- 1. Hinführung
- 2. Innovativer Planungs- und Produktprozess
- 3. Markenbildung und Alleinstellungsmerkmale
- 4. Entwicklung von Varianten und Auswahl
- 5. Vorteilhaftigkeitsentscheidungen
- 284–290 II. Erkennen von Bestandsrisiken (Kamping) 284–290
- 1. Grundverständnis
- 2. Due Diligence
- 3. Bestandsdokumentation
- 4. Gebäudediagnose/Objektanalyse
- 5. Altlastenrisiken
- 6. Brandschutzrisiken
- 290–312 III. Planungsdisziplinen und ihre Kernaspekte (Kamping) 290–312
- 1. Allgemeine Anforderungen
- 2. Architektur und Fassade
- 3. Tragwerksplanung
- 4. Energieeffizienz und gesetzliche Rahmenbedingungen
- 5. Energiedesign-/Energiemanagement
- 6. Gebäudetechnik
- 7. Schallschutz und Akustik
- 8. Cradle to Cradle: Potenziale für Redevelopments
- a) Hintergrund
- b) Anknüpfungspunkte für Bestandsimmobilien
- c) Circular Engineering und Planungstools zur Umsetzung
- d) Beispiel: Nachverdichtung mit C2C-Design in Stuttgart
- 9. Green Building: Potential für das Redevelopment
- a) Hintergrund
- b) Anknüpfungspunkte für Bestandsimmobilien
- c) Nachhaltigkeitsbewertung im Wohnungsbau
- d) Nachhaltigkeitsbewertung kommerzielle Gebäude
- e) Ausblick und Marketingaspekte
- 312–321 IV. Facility Management als elementare Querschnittsdisziplin (Kamping) 312–321
- 1. Begriffsdefinition
- 2. Taxonomie des Facility Managements
- a) Der Bereich des Facility Management Consulting
- b) Strategisches Facility Management
- c) Operatives Facility Management
- d) Vorteile des Gesamtprozesses mit Facility Management
- e) Entwicklungstendenzen und Fazit
- 321–326 Stichwortverzeichnis 321–326
- ?Literaturverzeichnis
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- Kapellmann, Klaus/Messerschmidt, Burkhard: VOB Teil A und B, 5. Auflage, 2015.
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- Locher, Horst/Koeble, Wolfgang/Frik, Werner: Kommentar zur HOAI, 12. Auflage, München, 2014.
- Lötzenkirchen, Klaus: Anwaltshandbuch-Mietrecht, 5. Auflage, Köln, 2015.
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- Strebel, Heinz (Hrsg): Innovations- und Technologiemanagement, 2. Auflage, Wien, 2007.
- Struhk, Hans/Schneider, Fritz: Das Kombi-Büro – Büroraumkonzept mit Zukunft, 2. Auflage, Murnau (Staffelsee), 1991.
- Thode, Reinhold/Wirth, Axel/Kuffer, Johann: Praxishandbuch Architektenrecht, München 2. Auflage 2016.
- Tipke, Klaus/Lang, Joachim: Steuerrecht, 22. Auflage, Köln, 2015.
- Töpfer/Schach: Studie über die Bauindustrie, Schriftenreihe der Dresden Business School, Dresden, 2000.
- Wittmann, Robert G./Leimbeck, Alexandra/Tomp, Elisabeth: Innovationen erfolgreich steuern, Heidelberg 2006.
- Wolf, Eckhard/Eckert, Hans-Georg/Ball, Wolfgang: Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechtes, 10. Auflage, Köln, 2009.
- Wurm, Carl/Wagner, Karl/Zartmann, Hugo: Das Rechtsformularbuch, 17. Auflage, Köln, 2015.
- Zöller, Richard: ZPO, 31. Auflage, Köln, 2016.
