Real Estate Asset Management

Hanspeter Gondring; Thomas Wagner

doi:10.15358/9783800644681

Real Estate Asset Management

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010

No access

doi.org/10.15358/9783800644681
ISBN print: 978-3-8006-3608-2
ISBN online: 978-3-8006-4468-1
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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.

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1–23 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–23
24–39 1 Begriffsdefinition und Einordnung 24–39
- 24–25 1.1 Überblick 24–25
- 25–27 1.2 Der Begriff des Real Estate Asset Management 25–27
  - 25–26 1.2.1 Allgemeine Definition des Asset Management 25–26
  - 26–27 1.2.2 Definition Real Estate Asset Management (REAM) 26–27
- 27–28 1.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze 27–28
- 28–39 1.4 Einordnung und Abgrenzung des Real Estate Asset Management 28–39
39–49 2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management 39–49
- 39–40 2.1 Überblick 39–40
- 40–40 2.2 Ziele des Real Estate Asset Management 40–40
- 40–45 2.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management 40–45
- 45–49 2.4 Leistungsprofil des Real Estate Asset Managers 45–49
49–87 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management 49–87
- 49–50 3.1 Überblick 49–50
- 50–53 3.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess 50–53
  - 50–52 3.2.1 Investment-Ebene 50–52
  - 52–52 3.2.2 Portfolio-Ebene 52–52
  - 52–53 3.2.3 Objekt-Ebene 52–53
- 53–61 3.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses 53–61
  - 3.3.1 Bestands- und Potenzialanalyse
- 61–83 3.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses 61–83
  - 61–67 3.4.1 Input 61–67
  - 67–71 3.4.2 Strategische Asset Allocation 67–71
  - 71–80 3.4.3 Taktische Asset Allocation 71–80
  - 80–83 3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement 80–83
- 83–87 3.5 Optimierungsansätze im Prozess des Real Estate Asset Managements 83–87
  - 3.5.1 Auswahlprozess des Real Estate Asset Managers
87–129 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management 87–129
- 87–88 4.1 Überblick 87–88
- 88–112 4.2 Kapitalmarkttheoretische Ansätze 88–112
  - 88–90 4.2.1 Asset Allocation 88–90
  - 90–105 4.2.2 Modern Portfolio Theory 90–105
  - 105–111 4.2.3 Capital Asset Pricing Model (CAPM) 105–111
  - 111–112 4.2.4 Zusammenfassung 111–112
- 112–119 4.3 Neue Institutionenökonomie 112–119
  - 112–115 4.3.1 Principal-Agent-Theorie 112–115
  - 115–118 4.3.2 Transaktionskostenansatz 115–118
  - 118–119 4.3.3 Zusammenfassung 118–119
- 119–124 4.4 Qualitative Ansätze der Asset Allocation 119–124
  - 119–121 4.4.1 BCG-Portfolio-Matrix 119–121
  - 121–122 4.4.2 Produkt-Lebenszyklus-Modell 121–122
  - 122–123 4.4.3 Balanced Scorecard 122–123
  - 123–124 4.4.4 SWOT-Analyse 123–124
- 124–129 4.5 Dynamische Investitionsrechnung 124–129
  - 4.5.1.1 Discounted Cashflow-Verfahren
129–171 5 Immobilien und Kapitalmarkt 129–171
- 129–130 5.1 Überblick 129–130
- 130–138 5.2 Grundprinzipien des Kapitalmarkts 130–138
  - 130–132 5.2.1 Grundbegriffe 130–132
  - 132–135 5.2.2 Teilnehmer an den Finanzmärkten 132–135
  - 135–137 5.2.3 Markteffizienz 135–137
  - 137–138 5.2.4 Marktliquidität 137–138
- 138–156 5.3 Immobilien als Asset-Klasse 138–156
  - 138–141 5.3.1 Spezifika von Immobilien 138–141
  - 141–156 5.3.2 Formen der Immobilienanlage 141–156
- 156–164 5.4 Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt 156–164
  - 156–159 5.4.1 Determinanten des Flächenmarkts 156–159
  - 159–160 5.4.2 Investitionsmarkt 159–160
  - 160–161 5.4.3 Projektentwicklungsmarkt 160–161
  - 161–164 5.4.4 Ursachen von Immobilienzyklen 161–164
- 164–167 5.5 Immobilien-Rating 164–167
  - 164–165 5.5.1 Grundlegende Rahmenbedingungen 164–165
  - 165–167 5.5.2 Rating von Immobilieninvestments 165–167
- 167–171 5.6 Anforderungen an kapitalmarktfähige Immobilienanlagen 167–171
  - 167–169 5.6.1 Anforderungsprofil für Immobilienanlagen 167–169
  - 169–171 5.6.2 Beitrag von Asset Management und Rating 169–171
171–202 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management 171–202
- 171–172 6.1 Überblick 171–172
- 172–187 6.2 Wertermittlung für Immobilien 172–187
  - 172–173 6.2.1 Wertbegriffe national/international 172–173
  - 173–176 6.2.2 Wertermittlungsverfahren national/international 173–176
  - 176–180 6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien 176–180
  - 180–181 6.2.4 Internationale Bewertungsstandards nach GIPS 180–181
  - 181–184 6.2.5 Immobilienbewertung mit dem DCF-Verfahren 181–184
  - 184–187 6.2.6 DCF-Immobilienbewertung nach gif 184–187
- 187–202 6.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management 187–202
  - 187–194 6.3.1 Bilanzierung nach HGB – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien 187–194
  - 194–202 6.3.2 Bilanzierung nach IFRS – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien 194–202
202–233 7 Performancemessung für Immobilienportfolios 202–233
- 202–203 7.1 Überblick 202–203
- 203–204 7.2 Begriff und Zielsetzung der Performancemessung 203–204
- 204–205 7.3 Probleme der Performancemessung 204–205
- 205–206 7.4 Performanceanalyse und Asset Management-Prozess 205–206
- 206–213 7.5 Renditeberechnung 206–213
  - 206–209 7.5.1 Allgemeine Grundlagen 206–209
  - 209–211 7.5.2 Wertgewichtung (Geldgewichtung) 209–211
  - 211–213 7.5.3 Zeitgewichtung 211–213
- 213–216 7.6 Bestimmung der Benchmark 213–216
  - 213–214 7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale 213–214
  - 214–216 7.6.2 Immobilienindizes als Performance-Benchmark 214–216
- 216–222 7.7 Relative Performancemessung/Risikoadjustierung 216–222
  - 216–220 7.7.1 Risikoadjustierte Returns 216–220
  - 220–222 7.7.2 Relative Returns 220–222
- 222–233 7.8 Performanceattribution 222–233
  - 222–228 7.9 Immobilienrendite nach gif 222–228
  - 228–233 7.10 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments 228–233
233–249 8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien 233–249
- 233–234 8.1 Überblick 233–234
- 234–241 8.2 Investmentstrategien bei Immobilienanlagen 234–241
  - 234–239 8.2.1 Ableitung von Strategieprofilen 234–239
  - 239–241 8.2.2 Zyklische Strategien 239–241
- 241–249 8.3 Wertschöpfungsstrategien 241–249
  - 241–243 8.3.1 Differenzierung der verschiedenen Ansätze 241–243
  - 243–245 8.3.2 Finanzierungsmanagement 243–245
  - 245–246 8.3.3 Potenzial- und Riskoanalyse 245–246
  - 246–249 8.3.4 Umsetzung der Wertschöpfungsstrategie durch das Real Estate Asset Management 246–249
249–277 9 Risikomanagement für Immobilien 249–277
- 249–250 9.1 Überblick 249–250
- 250–256 9.2 Definition des Entscheidungsfeldes 250–256
  - 250–252 9.2.1 Entscheidung unter Sicherheit und Unsicherheit 250–252
  - 252–256 9.2.2 Anlageentscheidung bei Risiko 252–256
- 256–262 9.3 Risikomaße 256–262
  - 256–258 9.3.1 Standardabweichung und Volatilität 256–258
  - 258–259 9.3.2 Betafaktor 258–259
  - 259–259 9.3.3 Residualvolatilität 259–259
  - 259–260 9.3.4 Ausfallwahrscheinlichkeit (Shortfall-Risk) 259–260
  - 260–261 9.3.5 Value at Risk 260–261
  - 261–262 9.3.6 Conditional Value at Risk 261–262
- 262–265 9.4 Prozess des Risikomanagements 262–265
  - 262–264 9.4.1 Risikoanalyse 262–264
  - 264–264 9.4.2 Risikopolitik 264–264
  - 264–265 9.4.3 Risikokontrolle/Risikomonitoring 264–265
- 265–266 9.5 Charakterisierung von Immobilienrisiken 265–266
- 266–274 9.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments 266–274
- 274–277 9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement 274–277
277–315 10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management 277–315
- 277–278 10.1 Überblick 277–278
- 278–299 10.2 Controlling von Immobilien und Immobilienportfolios 278–299
- 299–315 10.3 Value Reporting im Real Estate Asset Management 299–315
  - 299–299 10.3.1 Vorbemerkung 299–299
  - 299–300 10.3.2 Ausgangspunkt des Value Reporting 299–300
  - 300–301 10.3.3 Reporting-Anforderungen in der Immobilienwirtschaft 300–301
  - 301–302 10.3.4 Neuausrichtung der Rechnungslegung im REAM 301–302
  - 302–304 10.3.5 Der Shareholder Value Ansatz 302–304
  - 304–305 10.3.6 Zielsetzung des Value Reporting 304–305
  - 305–306 10.3.7 Definitionsansätze des Value Reporting 305–306
  - 306–306 10.3.8 Aufbau eines Value Reporting Systems 306–306
  - 306–307 10.3.9 Dimensionen und Adressaten des REAM Reporting 306–307
  - 307–311 10.3.10 Aufbaumodelle des Value Reporting 307–311
  - 311–313 10.3.11 Arten von Reports 311–313
  - 313–314 10.3.12 Einsatz eines Value Reporting Systems 313–314
  - 314–315 10.3.13 Zusammenfassende Betrachtung des Value Reporting 314–315
315–334 11 Informationsmanagement und Informationstechnologie im Real Estate Asset Management 315–334
- 315–316 11.1 Überblick 315–316
- 316–316 11.2 Begriffsdefinition 316–316
- 316–318 11.3 Grundlagen für ein Informationsmanagementsystem 316–318
  - 316–317 11.3.1 Notwendigkeit eines Informationsmanagementsystems 316–317
  - 317–318 11.3.2 Ansätze für Informationsmanagementsysteme 317–318
- 318–321 11.4 Relevante Informationen für Beteiligte im Real Estate Asset Management 318–321
  - 318–319 11.4.1 Standardisierte Informationen 318–319
  - 319–320 11.4.2 Dynamische Informationen 319–320
  - 320–321 11.4.3 Quellen standardisierter und dynamischer Informationen 320–321
- 321–321 11.5 Informationsmanagementsysteme 321–321
- 321–322 11.6 Anforderungen an die Funktionalität 321–322
- 322–324 11.7 Der Entwurf eines Datenverarbeitungssystems für das REAM 322–324
- 324–327 11.8 Auswertungsmöglichkeiten 324–327
  - 324–325 11.8.1 Entscheidungsunterstützung 324–325
  - 325–326 11.8.2 Berichte und Analysen 325–326
  - 326–326 11.8.3 Investitionsanalysen, Risikomessung und Performanceberechnung 326–326
  - 326–327 11.8.4 Kennzahlenbildung und -analyse 326–327
  - 327–327 11.8.5 Portfoliomodellbildung 327–327
- 327–329 11.9 Lösungsansätze für EDV-gestützte REAM-Systeme 327–329
  - 327–328 11.9.1 Rückgriff auf transaktionale Systeme 327–328
  - 328–329 11.9.2 Schaffung eines Data Warehouse Systems 328–329
  - 329–329 11.9.3 Einheitlicher Zugriff auf relevante Daten 329–329
- 329–334 11.10 IT-Tools im REAM und deren praktische Anwendung 329–334
  - 329–331 11.10.1 Argus Software 329–331
  - 331–332 11.10.2 Cougar 331–332
  - 332–334 11.10.3 Immobiliencockpit von Woodmark 332–334
334–372 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase 334–372
- 334–335 12.1 Überblick 334–335
- 335–350 12.2 Der Immobilien-Investment-Prozess 335–350
  - 335–337 12.2.1 Struktur des Investment-Prozesses 335–337
  - 337–350 12.2.2 Phasen des Investmentprozesses 337–350
- 350–351 12.3 Asset oder Share Deal 350–351
- 351–354 12.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags 351–354
  - 351–352 12.4.1 Kaufgegenstand und Art des Kaufvertrags 351–352
  - 352–352 12.4.2 Form des Kaufvertrags 352–352
  - 352–353 12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit 352–353
  - 353–353 12.4.4 Steuerliche Aspekte 353–353
  - 353–354 12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers 353–354
- 354–357 12.5 Immobilienfinanzierung 354–357
- 357–361 12.6 Investmentstrategien unterschiedlicher Immobilieninvestoren 357–361
  - 357–358 12.6.1 Private Anleger 357–358
  - 358–360 12.6.2 Institutionelle Anleger 358–360
  - 360–360 12.6.3 Offene Immobilienfonds 360–360
  - 360–361 12.6.4 Geschlossene Fonds 360–361
  - 361–361 12.6.5 Private Equity Funds 361–361
  - 361–361 12.6.6 Immobilien-AGs 361–361
- 361–371 12.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts (Asset Deal) 361–371
  - 361–363 12.7.1 Analyse Investitionsstandort 361–363
  - 363–364 12.7.2 Objekt- und Grundstücksanalyse 363–364
  - 364–364 12.7.3 Mieteranalyse 364–364
  - 364–365 12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt 364–365
  - 365–366 12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen 365–366
  - 366–367 12.7.6 Risiko-/Rendite-Betrachtung 366–367
  - 367–371 12.7.7 Cashflow- und Renditeprognose 367–371
- 371–372 12.8 Schlussbetrachtung und Fazit 371–372
372–406 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase 372–406
- 372–373 13.1 Überblick 372–373
- 373–374 13.2 Ziele und Ausrichtung des REAM in der Bestandsphase 373–374
- 374–406 13.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase 374–406
  - 374–380 13.3.1 Management von Bestandsmietern 374–380
  - 380–385 13.3.2 Vermietungsmanagement 380–385
  - 385–388 13.3.3 Budgetierung 385–388
  - 388–395 13.3.4 Vertragsmanagement 388–395
  - 395–396 13.3.5 Vertragsverhandlung und Vertragsmonitoring 395–396
  - 396–397 13.3.6 Koordination der Dienstleister und Berater 396–397
  - 397–406 13.3.7 Gebäudetechnische Optimierung 397–406
406–435 14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase 406–435
- 406–407 14.1 Überblick 406–407
- 407–412 14.2 Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunkts 407–412
  - 407–410 14.2.1 Exogene Determinanten 407–410
  - 410–412 14.2.2 Endogene Determinanten 410–412
- 412–417 14.3 Exit-Strategien unterschiedlicher Investoren 412–417
  - 412–413 14.3.1 Bestandshalter 412–413
  - 413–416 14.3.2 Non-Property Companies 413–416
  - 416–416 14.3.3 Offener Immobilienfonds 416–416
  - 416–417 14.3.4 Exit-Strategien in der Subprime-Krise – Beispiel Hannover Leasing 416–417
- 417–424 14.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels 417–424
  - 417–419 14.4.1 Sale-and-Lease-Back 417–419
  - 419–419 14.4.2 Einzelveräußerung als Asset oder Share Deal 419–419
  - 419–420 14.4.3 Paketveräußerung 419–420
  - 420–421 14.4.4 Kapitalmarktplazierung 420–421
  - 421–423 14.4.5 Fondsplazierung 421–423
  - 423–424 14.4.6 Securitisation 423–424
- 424–432 14.5 Koordinierung des Exit-Prozesses 424–432
  - 424–425 14.5.1 Verkäufer Due Diligence und Organisation des Data Rooms 424–425
  - 425–427 14.5.2 Analyse potentieller Investoren 425–427
  - 427–428 14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen 427–428
  - 428–430 14.5.4 Aufbereitung des Investment-Memorandums 428–430
  - 430–431 14.5.5 Verhandlungsführung und Vertragsabschluss 430–431
  - 431–432 14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses 431–432
- 432–434 14.6 Erfolgsfaktoren bei Planung und Durchführung des Exits 432–434
- 434–435 14.7 Fazit und Ausblick 434–435
435–460 15 Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management 435–460
- 435–436 15.1 Überblick 435–436
- 436–447 15.2 Anbieter von Real Estate Asset Management in Deutschland 436–447
  - 436–440 15.2.1 Ausgangssituation – Die Marktlage für REAM-Anbieter 436–440
  - 440–447 15.2.2 Anbieter-Klassifizierung nach Kerngeschäftsfeld 440–447
- 447–450 15.3 Nachfrager nach Real Estate Asset Management Leistungen 447–450
  - 447–448 15.3.1 Non-Property Companies 447–448
  - 448–448 15.3.2 Property Companies 448–448
  - 448–449 15.3.3 Ausländische Investoren 448–449
  - 449–450 15.3.4 Öffentliche Nachfrager 449–450
  - 450–450 15.3.5 Private Investoren 450–450
- 450–452 15.4 Erfolgsfaktoren im Markt für Real Estate Asset Management 450–452
- 452–452 15.5 Potentielle Marktführer 452–452
- 452–459 15.6 Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management 452–459
  - 452–453 15.6.1 Gestaltung der Honorare 452–453
  - 453–453 15.6.2 Die Basisvergütung 453–453
  - 453–454 15.6.3 Vergütung mittels Anreiz-Systemen 453–454
  - 454–455 15.6.4 Vergütungsstrukturen für Vermietungsleistungen 454–455
  - 455–455 15.6.5 Kritische Bewertung der Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management 455–455
  - 455–459 15.6.6 Vergütungsstudie „Property Management Fee“ 455–459
- 459–460 15.7 Ausblick auf die Entwicklung von Property und Asset Management Fee 459–460
460–461 16 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management 460–461
461–479 Anbieterverzeichnis Real Estate Asset Management 461–479
479–494 Literaturverzeichnis 479–494
494–501 Stichwortverzeichnis 494–501

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